En 40 palabras
Comparativa Nodo Araya II vs VM 2189 en San Joaquín: Nodo Araya II con cap rate 4-5% y score 6.0/11; VM 2189 con cap rate 3-4% y score 4.0/11. Nodo Araya II gana 4 de 7 ejes, VM 2189 gana 3. Tickets desde 2.914,0 UF y 3.318,0 UF respectivamente.
Visualización
Los números en un vistazo
Cuatro ejes graficados lado a lado. La barra resaltada muestra el ganador en cada eje según la métrica.
Comparativa eje por eje
Nodo Araya II vs VM 2189 — datos completos
| Eje | Nodo Araya II | VM 2189 | Ganador |
|---|---|---|---|
| Inmobiliaria | Inmobiliaria Maestra | Inmobiliaria Santolaya | — |
| Precio desde | 2.914,0 UF | 3.318,0 UF | Nodo Araya II |
| Cap rate bruto | 4-5% | 3-4% | Nodo Araya II |
| Score DeptoScore | 6.0/11 | 4.0/11 | Nodo Araya II |
| UF/m² del proyecto | 76.8 | 87.0 | Nodo Araya II |
| Posición vs comuna | atractivo | exigido | — |
| Flujo cualitativo | Aporte medio | Aporte medio | — |
| Comparables del barrio | 4 | 12 | VM 2189 |
| Confianza estadística | alto | alto | — |
| Tipologías | 6 formatos | 9 formatos | — |
| Unidades disponibles | 13 | 80 | VM 2189 |
| Estado de entrega | Inmediata | En construcción | — |
| Fecha de entrega | Inmediata | Segundo semestre 2028 | — |
| Distancia al metro | 600 m (Rodrigo De Araya) | 550 m (Ñuble) | VM 2189 |
Lectura por eje
Cómo leer la comparativa
Cap rate y rentabilidad bruta
El cap rate bruto resume el rendimiento anual del arriendo proyectado sobre el precio de venta, antes de gastos comunes, contribuciones, vacancia y dividendo. La diferencia entre los dos proyectos en este eje suele explicarse por tipología (los formatos chicos suelen tener cap rate proporcionalmente mejor por su mejor ratio arriendo/m²), por sub-zona dentro de la comuna (no es lo mismo el corredor del metro que las cuadras alejadas) y por ratio de estacionamientos (un studio sin estacionamiento puede capturar +0.5% de cap rate vs uno con estacionamiento). El cap rate alto sin contexto engaña; con la confianza estadística de los comparables del barrio se vuelve confiable.
Ticket de entrada y pie efectivo
El precio desde de cada proyecto es el inicio de la conversación, no el final. Para llegar al pie efectivo hay que descontar el aporte que pone la inmobiliaria sobre el pie (0% para Nodo Araya II, 10% para VM 2189) y sumar gastos operacionales (notaría, conservador, tasación ≈ 1.5% del precio) más un colchón razonable para los primeros meses sin arrendatario. Dos proyectos con ticket nominal parecido pueden terminar con pies efectivos significativamente distintos según las condiciones de cada developer.
Posición vs comuna y plusvalía esperada
La posición frente al promedio de UF/m² del barrio es la lectura de plusvalía más útil para inversionistas que entran a comunas consolidadas. Comprar bajo el promedio comunal (posición atractiva) abre dos escenarios: el descuento es estructural (ubicación específica, etapa temprana, paño grande) y vas a capturar plusvalía cuando el mercado lo absorba, o el descuento es estético (terminaciones marginales, orientación deficiente) y se mantiene el resto del horizonte de inversión. La pregunta correcta no es cuál proyecto está más barato vs su comuna — es qué razón explica el descuento.
Score DeptoScore y profundidad de los datos
El score DeptoScore (0–11) pondera cap rate, calidad de comparables del barrio, posición vs comuna y exposición a vacancia. Un score más alto es señal de que la apuesta del proyecto resiste a múltiples métricas a la vez, no solo a la métrica donde mejor performa. Junto con el score, la profundidad de comparables del barrio importa: 4 comparables (confianza alto) para Nodo Araya II y 12 (alto) para VM 2189 marcan qué tan robusta es la estimación del arriendo proyectado. Confianza alta = error de estimación bajo cuando llegue el momento de publicar.
Tipologías y perfil de arrendatario
Ambos proyectos ofrecen formatos de 2 dormitorios, lo que hace que la comparación de arriendo proyectado sea apples-to-apples para esas tipologías. Un comparable con dormitorios distintos suele esconder un perfil de arrendatario distinto — y eso cambia rotación, vacancia y velocidad de arriendo a contratos.
Perfil de inversionista
Para quién es cada uno
Nodo Araya II
Conviene si priorizás cap rate alto, score consistente en múltiples ejes, entrada al barrio sin pagar premium, flujo de arriendo desde el día uno, y aceptás que el ticket de entrada sea de 2.914,0 UF.
Inmobiliaria: Inmobiliaria Maestra. Score 6.0/11 ("Bueno"). Flujo: Aporte mensual relevante.
Ver análisis completo de Nodo Araya II →VM 2189
Conviene si priorizás respaldo estadístico fuerte en los comparables, proximidad inmediata al metro, y aceptás que el ticket de entrada sea de 3.318,0 UF.
Inmobiliaria: Inmobiliaria Santolaya. Score 4.0/11 ("Regular"). Flujo: Aporte mensual relevante.
Ver análisis completo de VM 2189 →Veredicto
¿Nodo Araya II o VM 2189?
Ninguno de los dos proyectos domina la comparativa. La elección depende del eje que más pese para tu perfil: flujo, accesibilidad, posición o estabilidad operacional.
La decisión final pasa por tu pie efectivo, tu tasa preaprobada y tu plazo. El cap rate bruto es referencia del barrio, no de tu flujo neto.