Los Alerces Manquehue vs Mirador Irarrazaval

Cap rate y rentabilidad bruta

El cap rate bruto resume el rendimiento anual del arriendo proyectado sobre el precio de venta, antes de gastos comunes, contribuciones, vacancia y dividendo. La diferencia entre los dos proyectos en este eje suele explicarse por tipología (los formatos chicos suelen tener cap rate proporcionalmente mejor por su mejor ratio arriendo/m²), por sub-zona dentro de la comuna (no es lo mismo el corredor del metro que las cuadras alejadas) y por ratio de estacionamientos (un studio sin estacionamiento puede capturar +0.5% de cap rate vs uno con estacionamiento). El cap rate alto sin contexto engaña; con la confianza estadística de los comparables del barrio se vuelve confiable.

Ticket de entrada y pie efectivo

El precio desde de cada proyecto es el inicio de la conversación, no el final. Para llegar al pie efectivo hay que descontar el aporte que pone la inmobiliaria sobre el pie (15% para Los Alerces Manquehue, 5% para Mirador Irarrazaval) y sumar gastos operacionales (notaría, conservador, tasación ≈ 1.5% del precio) más un colchón razonable para los primeros meses sin arrendatario. Dos proyectos con ticket nominal parecido pueden terminar con pies efectivos significativamente distintos según las condiciones de cada developer.

Posición vs comuna y plusvalía esperada

La posición frente al promedio de UF/m² del barrio es la lectura de plusvalía más útil para inversionistas que entran a comunas consolidadas. Comprar bajo el promedio comunal (posición atractiva) abre dos escenarios: el descuento es estructural (ubicación específica, etapa temprana, paño grande) y vas a capturar plusvalía cuando el mercado lo absorba, o el descuento es estético (terminaciones marginales, orientación deficiente) y se mantiene el resto del horizonte de inversión. La pregunta correcta no es cuál proyecto está más barato vs su comuna — es qué razón explica el descuento.

Score DeptoScore y profundidad de los datos

El score DeptoScore (0–11) pondera cap rate, calidad de comparables del barrio, posición vs comuna y exposición a vacancia. Un score más alto es señal de que la apuesta del proyecto resiste a múltiples métricas a la vez, no solo a la métrica donde mejor performa. Junto con el score, la profundidad de comparables del barrio importa: 8 comparables (confianza alto) para Los Alerces Manquehue y 10 (alto) para Mirador Irarrazaval marcan qué tan robusta es la estimación del arriendo proyectado. Confianza alta = error de estimación bajo cuando llegue el momento de publicar.

Tipologías y perfil de arrendatario

Ambos proyectos ofrecen formatos de 2 dormitorios, lo que hace que la comparación de arriendo proyectado sea apples-to-apples para esas tipologías. Un comparable con dormitorios distintos suele esconder un perfil de arrendatario distinto — y eso cambia rotación, vacancia y velocidad de arriendo a contratos.