En 40 palabras
Comparativa Mirador Pelluco vs Serrano 53 en Puerto Montt: Mirador Pelluco con cap rate 3-4% y score 4.0/11; Serrano 53 con cap rate 4-5% y score 7.0/11. Mirador Pelluco gana 0 de 7 ejes, Serrano 53 gana 6. Tickets desde 2.605,0 UF y 2.583,0 UF respectivamente.
Visualización
Los números en un vistazo
Cuatro ejes graficados lado a lado. La barra resaltada muestra el ganador en cada eje según la métrica.
Comparativa eje por eje
Mirador Pelluco vs Serrano 53 — datos completos
| Eje | Mirador Pelluco | Serrano 53 | Ganador |
|---|---|---|---|
| Inmobiliaria | Inmobiliaria Proyeccion | Inmobiliaria Maestra | — |
| Precio desde | 2.605,0 UF | 2.583,0 UF | Serrano 53 |
| Cap rate bruto | 3-4% | 4-5% | Serrano 53 |
| Score DeptoScore | 4.0/11 | 7.0/11 | Serrano 53 |
| UF/m² del proyecto | 81.4 | 76.5 | Serrano 53 |
| Posición vs comuna | exigido | en rango | — |
| Flujo cualitativo | Aporte medio | Aporte bajo | — |
| Comparables del barrio | 6 | 6 | Empate |
| Confianza estadística | alto | alto | — |
| Tipologías | 16 formatos | 8 formatos | — |
| Unidades disponibles | 63 | 189 | Serrano 53 |
| Estado de entrega | Pronta entrega | Pronta entrega | — |
| Fecha de entrega | Primer semestre 2028 | Primer semestre 2028 | — |
| Distancia al metro | 9999 m () | 1400 m () | Serrano 53 |
Lectura por eje
Cómo leer la comparativa
Cap rate y rentabilidad bruta
El cap rate bruto resume el rendimiento anual del arriendo proyectado sobre el precio de venta, antes de gastos comunes, contribuciones, vacancia y dividendo. La diferencia entre los dos proyectos en este eje suele explicarse por tipología (los formatos chicos suelen tener cap rate proporcionalmente mejor por su mejor ratio arriendo/m²), por sub-zona dentro de la comuna (no es lo mismo el corredor del metro que las cuadras alejadas) y por ratio de estacionamientos (un studio sin estacionamiento puede capturar +0.5% de cap rate vs uno con estacionamiento). El cap rate alto sin contexto engaña; con la confianza estadística de los comparables del barrio se vuelve confiable.
Ticket de entrada y pie efectivo
El precio desde de cada proyecto es el inicio de la conversación, no el final. Para llegar al pie efectivo hay que descontar el aporte que pone la inmobiliaria sobre el pie (0% para Mirador Pelluco, 0% para Serrano 53) y sumar gastos operacionales (notaría, conservador, tasación ≈ 1.5% del precio) más un colchón razonable para los primeros meses sin arrendatario. Dos proyectos con ticket nominal parecido pueden terminar con pies efectivos significativamente distintos según las condiciones de cada developer.
Posición vs comuna y plusvalía esperada
La posición frente al promedio de UF/m² del barrio es la lectura de plusvalía más útil para inversionistas que entran a comunas consolidadas. Comprar bajo el promedio comunal (posición atractiva) abre dos escenarios: el descuento es estructural (ubicación específica, etapa temprana, paño grande) y vas a capturar plusvalía cuando el mercado lo absorba, o el descuento es estético (terminaciones marginales, orientación deficiente) y se mantiene el resto del horizonte de inversión. La pregunta correcta no es cuál proyecto está más barato vs su comuna — es qué razón explica el descuento.
Score DeptoScore y profundidad de los datos
El score DeptoScore (0–11) pondera cap rate, calidad de comparables del barrio, posición vs comuna y exposición a vacancia. Un score más alto es señal de que la apuesta del proyecto resiste a múltiples métricas a la vez, no solo a la métrica donde mejor performa. Junto con el score, la profundidad de comparables del barrio importa: 6 comparables (confianza alto) para Mirador Pelluco y 6 (alto) para Serrano 53 marcan qué tan robusta es la estimación del arriendo proyectado. Confianza alta = error de estimación bajo cuando llegue el momento de publicar.
Tipologías y perfil de arrendatario
Ambos proyectos ofrecen formatos de 1 y 2 y 3 dormitorios, lo que hace que la comparación de arriendo proyectado sea apples-to-apples para esas tipologías. Un comparable con dormitorios distintos suele esconder un perfil de arrendatario distinto — y eso cambia rotación, vacancia y velocidad de arriendo a contratos.
Perfil de inversionista
Para quién es cada uno
Mirador Pelluco
Conviene si priorizás flujo de arriendo dentro del próximo año, y aceptás que el ticket de entrada sea de 2.605,0 UF.
Inmobiliaria: Inmobiliaria Proyeccion. Score 4.0/11 ("Regular"). Flujo: Aporte mensual relevante.
Ver análisis completo de Mirador Pelluco →Serrano 53
Conviene si priorizás cap rate alto, score consistente en múltiples ejes, entrada al barrio sin pagar premium, proximidad inmediata al metro, flujo de arriendo dentro del próximo año, y aceptás que el ticket de entrada sea de 2.583,0 UF.
Inmobiliaria: Inmobiliaria Maestra. Score 7.0/11 ("Muy bueno"). Flujo: Aporte mensual bajo.
Ver análisis completo de Serrano 53 →Veredicto
¿Mirador Pelluco o Serrano 53?
Serrano 53 se impone en la mayoría de los ejes. Mirador Pelluco mantiene relevancia para perfiles que priorizan ejes puntuales como el cap rate bruto o la profundidad de comparables del barrio.
La decisión final pasa por tu pie efectivo, tu tasa preaprobada y tu plazo. El cap rate bruto es referencia del barrio, no de tu flujo neto.