Las Condes vs Cerrillos para invertir en 2026: ¿premium o emergente?
Comparativa para inversión inmobiliaria entre Las Condes y Cerrillos en 2026. El duelo entre la plusvalía consolidada del sector oriente y el alto cap rate del sector sur emergente.
Pocas comparativas del mercado chileno son más extremas que Las Condes vs Cerrillos. Las Condes es la comuna con los precios más altos del Gran Santiago y el cap rate más bajo; Cerrillos es la comuna emergente con los precios más bajos y el cap rate más alto. Son literalmente los dos extremos del espectro, y elegir entre ellas es elegir entre dos estrategias de inversión fundamentalmente distintas.
El inversionista que elige Las Condes está apostando a protección de capital: un activo en una comuna que históricamente no baja de precio, con demanda de arriendo estable y arrendatario de alto ingreso. El flujo negativo es una realidad en Las Condes para casi todos los perfiles de crédito, pero el patrimonio se preserva.
El inversionista que elige Cerrillos está apostando a flujo y a la tesis emergente: la comuna tiene fundamentos sólidos (conectividad metro, proyectos de infraestructura en el sector sur, precios todavía bajos) pero el historial es más corto y el riesgo de selección de proyecto es mayor. El premio es un cap rate significativamente más alto.
DeptoScore compara Las Condes y Cerrillos usando los mismos criterios para ambas: 40 arriendos comparables recopilados entre las dos comunas del mercado activo chileno, cap rate calculado contra la mediana de esos comparables, y posición del UF/m² del barrio cruzada con el ticket de entrada y la oferta nueva activa. Sin agenda comercial con ninguna de las dos.
Los números en un vistazo
Las Condes vs Cerrillos en 4 métricas
La barra resaltada muestra el ganador en cada eje según la métrica. En cap rate y oferta, mayor es mejor; en ticket y UF/m², menor es más accesible.
Comparativa eje por eje
Las Condes vs Cerrillos
6 ejes de comparación con el ganador explícito por eje. Las dos columnas usan datos del mismo refresh mensual del catálogo DeptoScore, así que los números son directamente comparables.
| Eje | Las Condes | Cerrillos | Ganador |
|---|---|---|---|
| Ticket de entrada Precio mínimo en UF para una unidad de inversión | 6.326,5 UF | 2.190,0 UF | Cerrillos |
| Cap rate bruto Rango de rentabilidad anual sobre precio | 3,7%–4,2% | 3,3%–4,0% | Cerrillos |
| Riesgo de selección Varianza entre el mejor y el peor proyecto de la comuna | Varianza baja | Varianza alta | Las Condes |
| Plusvalía histórica Track record de apreciación del activo | Consolidada (décadas) | Emergente (en formación) | Las Condes |
| Arrendatario Perfil y calidad del pool de arrendatarios | Premium / ejecutivo | Profesional joven / trabajador | Las Condes |
| UF/m² promedio Precio por metro cuadrado en proyectos nuevos | 150,7 UF | 85,6 UF | Cerrillos |
Ticket de entrada
Ganador: CerrillosCerrillos tiene el ticket de entrada más bajo del catálogo — accesible para inversionistas con capital inicial acotado.
Cap rate bruto
Ganador: CerrillosCerrillos ofrece el cap rate más alto del catálogo de comunas recopiladas — el diferencial con Las Condes es de varios puntos porcentuales.
Riesgo de selección
Ganador: Las CondesEn Las Condes, la diferencia entre el mejor y el peor proyecto es menor — el piso del mercado es más alto. En Cerrillos, la varianza es mayor: hay proyectos excelentes y proyectos con problemas de vacancia.
Plusvalía histórica
Ganador: Las CondesLas Condes tiene décadas de historial de apreciación consistente. Cerrillos es una comuna en proceso de consolidación — el historial es más corto.
Arrendatario
Ganador: Las CondesLas Condes atrae ejecutivos, familias profesionales y extranjeros con alto ingreso disponible — menor riesgo de morosidad y mayor estabilidad del contrato.
UF/m² promedio
Ganador: CerrillosCerrillos tiene el UF/m² más bajo de las communas del catálogo, lo que maximiza el rendimiento por metro cuadrado a arriendo equivalente.
El veredicto
Entonces, ¿cuál conviene más?
Esta comparativa no tiene una respuesta universal — depende más del perfil del inversionista que de los méritos de las comunas. Las Condes para quien prioriza preservación de capital, mínima gestión activa y arrendatario premium. Cerrillos para quien acepta mayor riesgo de selección a cambio de cap rate alto y cree en la tesis de consolidación del sector sur. Si puedes poner el mismo capital en Cerrillos y Las Condes en proporciones 70/30, tienes una cartera diversificada por estrategia.
Profundizar en cada comuna
Lee el análisis completo de cada una
Análisis completo
Las Condes
Análisis de inversión en departamentos nuevos en Las Condes: proyectos, cap rate, precios y tipologías disponibles.
Cap rate
3,7%–4,2%
Desde
6.326,5 UF
Proyectos
2
Catálogo
2 proyectos en Las Condes
Ver proyectos →Análisis completo
Cerrillos
Análisis de inversión en departamentos nuevos en Cerrillos: proyectos, cap rate, precios y tipologías disponibles.
Cap rate
3,3%–4,0%
Desde
2.190,0 UF
Proyectos
4
Catálogo
4 proyectos en Cerrillos
Ver proyectos →Genera tu análisis personalizado para tu pie y tu tasa real
Esta comparativa usa promedios del barrio. Tu cap rate neto, tu dividendo y tu flujo mensual real dependen de tu pie efectivo y tu tasa preaprobada — la calculadora de DeptoScore hace ese cálculo en 2 minutos.
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