Comparativa · Premium vs emergente Actualizado · Abril de 2026

Las Condes vs Cerrillos para invertir en 2026: ¿premium o emergente?

Comparativa para inversión inmobiliaria entre Las Condes y Cerrillos en 2026. El duelo entre la plusvalía consolidada del sector oriente y el alto cap rate del sector sur emergente.

Pocas comparativas del mercado chileno son más extremas que Las Condes vs Cerrillos. Las Condes es la commune con los precios más altos del Gran Santiago y el cap rate más bajo; Cerrillos es la commune emergente con los precios más bajos y el cap rate más alto. Son literalmente los dos extremos del espectro, y elegir entre ellas es elegir entre dos estrategias de inversión fundamentalmente distintas.

El inversionista que elige Las Condes está apostando a protección de capital: un activo en una commune que históricamente no baja de precio, con demanda de arriendo estable y arrendatario de alto ingreso. El flujo negativo es una realidad en Las Condes para casi todos los perfiles de crédito, pero el patrimonio se preserva.

El inversionista que elige Cerrillos está apostando a flujo y a la tesis emergente: la commune tiene fundamentos sólidos (conectividad metro, proyectos de infraestructura en el sector sur, precios todavía bajos) pero el track record es más corto y el riesgo de selección de proyecto es mayor. El premio es un cap rate significativamente más alto.

DeptoScore compara Las Condes y Cerrillos usando los mismos criterios para ambas: 30 arriendos comparables relevados entre las dos comunas del mercado activo chileno, cap rate calculado contra la mediana de esos comparables, y posición del UF/m² del barrio cruzada con el ticket de entrada y la oferta nueva activa. Sin agenda comercial con ninguna de las dos.

— Metodología DeptoScore · Refresh 10 de abril de 2026

Comparativa eje por eje

Las Condes vs Cerrillos

6 ejes de comparación con el ganador explícito por eje. Las dos columnas usan datos del mismo refresh mensual del catálogo DeptoScore, así que los números son directamente comparables.

Eje Las Condes Cerrillos Ganador

Ticket de entrada

Precio mínimo en UF para una unidad de inversión

6.326,5 UF 2.194,5 UF Cerrillos

Cap rate bruto

Rango de rentabilidad anual sobre precio

3,5%–3,9% 3,4%–4,3% Cerrillos

Riesgo de selección

Varianza entre el mejor y el peor proyecto de la commune

Varianza baja Varianza alta Las Condes

Plusvalía histórica

Track record de apreciación del activo

Consolidada (décadas) Emergente (en formación) Las Condes

Arrendatario

Perfil y calidad del pool de arrendatarios

Premium / ejecutivo Profesional joven / trabajador Las Condes

UF/m² promedio

Precio por metro cuadrado en proyectos nuevos

151,3 UF 85,2 UF Cerrillos

Ticket de entrada

Ganador: Cerrillos

Cerrillos tiene el ticket de entrada más bajo del catálogo — accesible para inversionistas con capital inicial acotado.

Cap rate bruto

Ganador: Cerrillos

Cerrillos ofrece el cap rate más alto del catálogo de comunas relevadas — el diferencial con Las Condes es de varios puntos porcentuales.

Riesgo de selección

Ganador: Las Condes

En Las Condes, la diferencia entre el mejor y el peor proyecto es menor — el piso del mercado es más alto. En Cerrillos, la varianza es mayor: hay proyectos excelentes y proyectos con problemas de vacancia.

Plusvalía histórica

Ganador: Las Condes

Las Condes tiene décadas de historial de apreciación consistente. Cerrillos es una commune en proceso de consolidación — el track record es más corto.

Arrendatario

Ganador: Las Condes

Las Condes atrae ejecutivos, familias profesionales y extranjeros con alto ingreso disponible — menor riesgo de morosidad y mayor estabilidad del contrato.

UF/m² promedio

Ganador: Cerrillos

Cerrillos tiene el UF/m² más bajo de las communas del catálogo, lo que maximiza el rendimiento por metro cuadrado a arriendo equivalente.

El veredicto

Entonces, ¿cuál conviene más?

Esta comparativa no tiene una respuesta universal — depende más del perfil del inversionista que de los méritos de las comunas. Las Condes para quien prioriza preservación de capital, mínima gestión activa y arrendatario premium. Cerrillos para quien acepta mayor riesgo de selección a cambio de cap rate alto y cree en la tesis de consolidación del sector sur. Si puedes poner el mismo capital en Cerrillos y Las Condes en proporciones 70/30, tienes una cartera diversificada por estrategia.

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Lee el análisis completo de cada una

Análisis completo

Las Condes

Análisis de inversión en departamentos nuevos en Las Condes: proyectos, cap rate, precios y tipologías disponibles.

Cap rate

3,5%–3,9%

Desde

6.326,5 UF

Proyectos

2

Ver análisis de Las Condes →

Análisis completo

Cerrillos

Análisis de inversión en departamentos nuevos en Cerrillos: proyectos, cap rate, precios y tipologías disponibles.

Cap rate

3,4%–4,3%

Desde

2.194,5 UF

Proyectos

4

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