TIR vs cap rate

El cap rate y la TIR (Tasa Interna de Retorno) miden cosas distintas y se confunden seguido. El cap rate es una métrica de un solo año: cuánto rinde el arriendo neto sobre el precio del activo en términos porcentuales. La TIR es una métrica del proyecto completo de inversión: qué tasa anual descuenta todos los flujos (pie inicial, dividendos, arriendos, gasto operacional, venta final) hasta llevarlos a valor presente cero.

La diferencia práctica importa cuando el activo se valoriza. Un departamento puede tener cap rate neto del 4% durante 10 años, pero si al final se vende un 40% más caro de lo que se compró, la TIR del proyecto puede llegar fácil a 8–10% anualizada. El cap rate ignora esa segunda fuente de rendimiento; la TIR la integra. Para activos con plusvalía esperada relevante (Las Condes, Providencia, Vitacura), la TIR es la métrica honesta. Para activos donde la plusvalía es pareja o negativa, el cap rate por sí solo basta.

El cálculo de la TIR requiere proyectar tres cosas: el dividendo mensual a tu tasa real, el arriendo proyectado año por año (con ajuste por IPC) y el precio de venta esperado a tu horizonte de salida (5, 10, 20 años). La proyección del precio de venta es donde el cálculo se vuelve sensible: una diferencia de 1% anual en la valorización esperada cambia significativamente la TIR final. Por eso se publican rangos (TIR pesimista vs optimista) en lugar de un solo número.

Una nota técnica: la TIR funciona bien cuando los flujos cambian de signo solo una vez (pie negativo al inicio, flujos positivos después). Si en el medio del proyecto hay reformas grandes o años con vacancia masiva, el flujo puede cambiar de signo varias veces y la TIR matemática se vuelve ambigua. Para casos así se usa la TIR modificada (MIRR), pero para la mayoría de inversiones residenciales chilenas la TIR estándar es suficiente.