Cap rate bruto vs cap rate neto

El cap rate (capitalization rate) es la métrica más usada para medir la rentabilidad anual de una inversión inmobiliaria. Se calcula como el arriendo anual dividido por el precio de venta del activo, expresado en porcentaje. La fórmula es trivialmente simple, pero esconde una trampa enorme: hay dos versiones del cap rate, y el inversionista que las confunde puede terminar con un proyecto cuyo flujo neto es la mitad del que esperaba.

El cap rate **bruto** usa el arriendo crudo en el numerador. Es el número que aparece en los folletos del developer, en los avisos de inmobiliarias y en la mayoría de los blogs de inversión. Su gran virtud es que es fácil de calcular y permite comparar proyectos rápidamente. Su gran defecto es que ignora todos los costos reales que se le descuentan al propietario antes de que el dinero llegue a su bolsillo.

El cap rate **neto** corrige eso. Al numerador del cap rate bruto le resta los gastos comunes (típicamente 1-3% del valor del activo al año, dependiendo de las amenities del edificio), las contribuciones territoriales (~1% anual), la vacancia esperada del barrio (entre 2 y 8% del arriendo anual según la comuna) y la comisión de administración si el propietario delega el arriendo (8-12% del arriendo). Una vez aplicados todos esos descuentos, el cap rate neto típicamente queda entre 1 y 2 puntos porcentuales por debajo del cap rate bruto.

Lo que el cap rate neto NO incluye es el dividendo hipotecario, porque ese depende del pie del comprador, su tasa real y su plazo elegido — no es una característica del activo, es una característica del financiamiento. Para llegar al **flujo de caja mensual real** del inversionista, hay que restar el dividendo del cap rate neto. Y ese cálculo solo se puede hacer con los datos personales del comprador, no con un promedio.

La regla práctica para el inversionista chileno: si un proyecto se publicita con cap rate del 7% bruto, espera un cap rate neto cerca del 5-5.5%, y un flujo de caja después del dividendo a tasa de mercado entre 0 y -300.000 CLP/mes para tickets de 2.000-3.000 UF. Si el folleto te dice 7% sin aclarar bruto/neto, asume que es bruto y calcula tú el neto antes de firmar.