Glosario · Financiamiento Actualizado · Abril de 2026

Dividendo hipotecario

Definición

El dividendo hipotecario es el pago mensual fijo que un comprador hace al banco cuando financia un departamento con crédito hipotecario. Depende del monto financiado, la tasa real anual y el plazo del crédito.

— Glosario DeptoScore

El dividendo hipotecario es el pago mensual fijo que un comprador hace al banco a cambio de financiar la compra de un departamento. En Chile, los créditos hipotecarios para inversión típicamente se contratan en UF (Unidades de Fomento), no en pesos, lo que significa que el dividendo está indexado a la inflación. El monto se calcula con la fórmula clásica de amortización francesa, que mantiene la cuota fija a lo largo del crédito.

Las tres variables que determinan el dividendo son: el monto financiado (precio de venta menos pie efectivo), la tasa real anual (la tasa nominal del banco menos la inflación esperada — esto es lo que el inversionista realmente paga), y el plazo del crédito (típicamente 20, 25 o 30 años para inversión).

La trampa más común al calcular el dividendo es usar la **tasa promedio publicada** del banco en lugar de la **tasa preaprobada al cliente puntual**. La tasa promedio que aparece en los avisos del banco es siempre la mejor del producto — la que se le ofrece a clientes con score de crédito alto, ingreso estable y relación bancaria larga. La tasa real que vas a recibir depende de tu perfil específico, y diferencias de apenas 0.3% en la tasa real pueden cambiar el dividendo en 50.000 a 80.000 CLP/mes para tickets de 2.000 a 3.000 UF.

Otra cosa que el dividendo NO incluye y que muchos inversionistas olvidan: los **gastos operacionales del crédito** (notaría, conservador, tasación, gastos del banco) que se pagan one-time al momento del cierre y suelen sumar 1 a 1.5% del precio del proyecto. Estos van por separado del pie y del dividendo, pero hay que tenerlos contemplados en el cálculo de la inversión inicial.

La fórmula simplificada del dividendo mensual es: D = M × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n - 1), donde M es el monto financiado, i es la tasa mensual (tasa anual / 12) y n es el número total de pagos (años × 12). Para un inversionista informado, la herramienta correcta no es esta fórmula sino una calculadora que use tu tasa preaprobada real, no la del aviso del banco.

Ejemplo

Ejemplo: cómo cambia el dividendo según la tasa real

Departamento de 2.500 UF, pie efectivo del 15% (= 375 UF), monto financiado: 2.125 UF (~82 millones CLP a UF 38.500). Plazo: 30 años (360 cuotas). Con tasa real del 4.5% anual, el dividendo mensual es ~415.000 CLP. Con tasa real del 5.0% (apenas 0.5% más alta), el dividendo sube a ~440.000 CLP — 25.000 CLP/mes adicionales. A lo largo de los 30 años, eso son 9 millones CLP más de intereses pagados. La diferencia entre tener un score de crédito promedio y uno alto puede valer literalmente 9 millones en este ejemplo.

En la práctica

Antes de comparar dos proyectos por su flujo mensual, pídele a tu banco la tasa preaprobada para tu perfil — no aceptes la tasa publicada del aviso. La diferencia es real y suele ser más grande de lo que esperas. Y asegúrate de incluir gastos operacionales del crédito (notaría, conservador, tasación) en tu cálculo de inversión inicial: típicamente suman 1-1.5% del precio.

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