Flujo de caja mensual
Definición
El flujo de caja mensual de una inversión inmobiliaria es el resultado de restarle al arriendo neto el dividendo hipotecario. Puede ser positivo (el activo paga su financiamiento), negativo bajo (el dueño aporta una diferencia menor) o negativo alto (el dueño aporta una diferencia relevante).
El flujo de caja mensual es probablemente la métrica más importante y a la vez más malentendida de la inversión inmobiliaria. Es lo que efectivamente entra (o sale) del bolsillo del inversionista cada mes una vez que el departamento está arrendado y el crédito hipotecario está vigente. Y a diferencia del cap rate, que es una métrica del activo, el flujo de caja mensual es una métrica de la combinación activo + financiamiento + perfil del inversionista.
La fórmula del flujo de caja mensual es relativamente simple: arriendo mensual menos gastos operacionales mensuales (gastos comunes, contribuciones prorrateadas, comisión de administración, vacancia esperada prorrateada) menos dividendo hipotecario. El resultado puede ser positivo (el activo se paga solo y deja excedente) o negativo (el dueño tiene que aportar la diferencia para sostener el crédito).
Una cosa que sorprende a muchos inversionistas primerizos: en proyectos nuevos en Chile, **el flujo de caja mensual arranca casi siempre en negativo**. El dividendo hipotecario a tasas reales actuales (4.5-5.5%) en plazos de 30 años suele ser mayor que el arriendo neto del proyecto, especialmente en comunas premium donde el cap rate bruto está en el 4-5%. Esto no significa que la inversión sea mala — significa que el inversionista está apostando a la plusvalía del activo y al apalancamiento del crédito, no al flujo corriente.
El tamaño del flujo negativo es lo que separa una apuesta razonable de una apuesta peligrosa. Un flujo negativo de 50.000-150.000 CLP/mes en una comuna con plusvalía estable es manejable para la mayoría de los inversionistas con ingreso fijo: el aporte mensual se compensa con la valorización del activo y los pagos al capital del crédito. Un flujo negativo de 500.000 CLP/mes o más es harina de otro costal — eso requiere un colchón financiero serio y disposición a sostener el aporte por años, porque el cap rate alto que justificaría un flujo positivo simplemente no existe en comunas premium.
DeptoScore publica el flujo de caja como una **banda cualitativa** (positivo / aporte bajo / aporte medio / aporte alto) en lugar de un número exacto en CLP. La razón es que el número exacto depende del pie del comprador, su tasa real preaprobada, su plazo elegido y los gastos operacionales puntuales del proyecto — variables que solo conoce el inversionista mismo. Cualquier cifra exacta publicada en un blog sería falsa para el 90% de los visitantes.
Ejemplo
Ejemplo: flujo de caja mensual de un 1D1B en Las Condes
Edificio Tirol, Las Condes. Precio de la unidad más chica: 2.500 UF (~96 millones CLP a UF 38.500). Pie efectivo (15%): 375 UF. Monto financiado: 2.125 UF (~82 millones CLP). Tasa real anual: 5%. Plazo: 30 años. Dividendo mensual: ~440.000 CLP. Arriendo de mercado mediano para 1D1B en El Golf-Apoquindo: ~700.000 CLP. Gastos comunes prorrateados: ~85.000 CLP. Contribuciones prorrateadas: ~50.000 CLP. Comisión de administración (10% del arriendo): 70.000 CLP. Vacancia esperada (3% del año, prorrateada): ~21.000 CLP. Arriendo neto mensual: 700.000 - 226.000 = 474.000 CLP. Flujo de caja mensual: 474.000 - 440.000 = +34.000 CLP. Es positivo, pero apenas — y depende sensiblemente de la tasa preaprobada del comprador y de mantener vacancia bajo el 3%.
En la práctica
Al evaluar un proyecto, no te quedes con el cap rate bruto del folleto. Calcula el flujo de caja mensual real con tu pie efectivo, tu tasa preaprobada, y los gastos operacionales puntuales del edificio (pídele al vendedor el reglamento de copropiedad y los gastos comunes promedio del último año). Si el flujo es positivo o levemente negativo, la inversión es defendible. Si es muy negativo, revisa si el activo justifica el aporte mensual con plusvalía esperada — y asegúrate de tener un colchón financiero claro.
¿Quieres aplicar esto a tu propio caso?
Genera tu informe personalizado en deptoscore.cl con tu pie, tu tasa real y tu plazo de crédito. Cap rate neto, dividendo exacto y flujo mensual real para cualquier proyecto del catálogo.
Generar mi informe →Relacionados
Términos que conviene leer junto a este
-
Glosario · Rentabilidad
Cap rate bruto vs cap rate neto
El cap rate bruto es el ratio entre el arriendo anual y el precio de venta del departamento. El cap rate neto le resta gastos comunes, contribuciones, vacancia y comisión de administración — y termina entre 1 y 2 puntos porcentuales por debajo del bruto.
Leer definición → -
Glosario · Financiamiento
Dividendo hipotecario
El dividendo hipotecario es el pago mensual fijo que un comprador hace al banco cuando financia un departamento con crédito hipotecario. Depende del monto financiado, la tasa real anual y el plazo del crédito.
Leer definición → -
Glosario · Métricas de mercado
Vacancia
La vacancia es el porcentaje del tiempo que una unidad de arriendo permanece desocupada en un período dado. Mata cap rates: una unidad con cap rate bruto del 6% pero vacancia de 2 meses al año tiene un cap rate efectivo del 5%.
Leer definición →