Vacancia

La vacancia es la métrica que más subestiman los inversionistas primerizos al evaluar una inversión inmobiliaria. Suena como un detalle operacional menor — total, son apenas unas semanas o meses sin arrendatario, ¿qué tanto puede afectar? La respuesta es: muchísimo, porque la vacancia se come directamente el cap rate y, a diferencia del cap rate, no es lineal con el barrio — depende mucho del proyecto puntual, la tipología y el momento del ciclo.

La fórmula es simple: vacancia (%) = (tiempo desocupado en el año) / (tiempo total del año). Si una unidad estuvo desocupada 2 meses (entre arrendatario saliente y entrante, o por reparaciones, o por mal precio publicado), la vacancia anual es 16.7%. Eso significa que el cap rate bruto del 6% se convierte en 6% × (1 - 0.167) = 5%. Y si encima sumas los gastos operacionales para llegar al neto, la diferencia es brutal.

Los rangos típicos de vacancia en el Gran Santiago varían radicalmente por comuna y por demanda. Las comunas con demanda estructural fuerte (Ñuñoa por estudiantes universitarios, Las Condes por ejecutivos expatriados, Estación Central por trabajadores y migrantes) mantienen vacancia históricamente bajo el 3% — eso es prácticamente cero, una unidad bien gestionada se arrienda en menos de un mes y rara vez queda vacía. Las comunas con sobreoferta puntual (algunos micro-barrios del sector sur cuando entran demasiados proyectos en simultáneo) pueden llegar a 8-10% de vacancia, lo que destruye el cap rate.

Lo que el promedio de vacancia comunal NO te dice es qué pasa con tu unidad puntual. Dos departamentos en la misma cuadra pueden tener vacancias muy distintas: el que tiene vista al cerro y dos estacionamientos se arrienda en una semana, el que da al frente con vista al ducto y sin estacionamiento puede tardar 3 meses en encontrar arrendatario. La vacancia es una característica del activo concreto, no del barrio — y por eso DeptoScore la incluye como un componente del score 0-11 ponderada por las características puntuales del proyecto, no solo por el promedio comunal.

Otra cosa que muchos olvidan: en proyectos en blanco o en verde, la **vacancia inicial** (los primeros 6-12 meses después de la entrega) suele ser sustancialmente más alta que el promedio del barrio, porque hay demasiadas unidades del mismo proyecto entrando al mercado al mismo tiempo y compitiendo entre sí por arrendatarios. Esa fase de absorción inicial puede arruinar el flujo de caja del primer año de cualquier inversionista que no la haya contemplado en su colchón.