Comparable de arriendo

Un comparable de arriendo es la herramienta básica del análisis de rentabilidad inmobiliaria. La idea es simple: para saber a cuánto se va a arrendar tu departamento, mira a cuánto se están arrendando los departamentos parecidos al tuyo en el mismo barrio. Pero el diablo está en los detalles, y la diferencia entre un análisis de comparables hecho bien y uno hecho mal puede ser de varios puntos porcentuales en el cap rate proyectado.

Para que un comparable sea válido, tiene que cumplir tres requisitos no negociables: **tipología similar** (un studio se compara con otro studio, un 2D2B con otro 2D2B, no se mezclan), **mismo barrio** (no la misma comuna entera — la diferencia entre Plaza Ñuñoa e Irarrázaval Oriente es real y se nota en el precio), y **antigüedad reciente del aviso** (los avisos viejos distorsionan el mercado actual; lo ideal es trabajar con avisos publicados en los últimos 30-60 días).

Con esos filtros aplicados, lo siguiente que importa es el **sample size** — cuántos comparables válidos efectivamente se encontraron para el proyecto puntual. Un cap rate calculado contra 5 comparables tiene una varianza enorme: con que dos de esos cinco hayan sido outliers (el dueño cherry-pickeó un precio alto para venderse mejor), el cap rate proyectado se distorsiona en 1-2 puntos porcentuales. Un cap rate calculado contra 30+ comparables tiene una varianza mucho más baja, y la mediana es estadísticamente significativa.

DeptoScore aplica un umbral mínimo de comparables activos por proyecto antes de publicar un cap rate. Si para una tipología puntual no llegamos a ese mínimo, no publicamos el cap rate de esa tipología — preferimos no publicar nada que publicar un cap rate con sample size insuficiente y crear falsa precisión. Para el inversionista, esto significa que el cap rate publicado por DeptoScore tiene una **confianza estadística** explícita (alto / medio / bajo) basada en el sample size y la dispersión de los comparables, no solo el número promedio.

Hay una métrica adicional que DeptoScore relevamos pero no publicamos en cifra exacta: la **dispersión** entre los comparables del barrio. Si los 30 comparables de un proyecto están todos entre 540.000 y 580.000 CLP/mes, la mediana es muy confiable. Si los 30 comparables están entre 350.000 y 750.000, la mediana es matemáticamente igual de fácil de calcular pero estadísticamente mucho menos útil — el inversionista que llega ahí puede terminar arrendando bien arriba o bien abajo de la mediana según factores que no son evidentes en el aviso.