Score DeptoScore

El score DeptoScore es el intento de sintetizar en un solo número, en una escala de 0 a 11, todo lo que importa al evaluar un proyecto de inversión inmobiliaria. Existe porque cualquier métrica única — cap rate, plusvalía proyectada, ticket bajo — se puede manipular cherry-pickeando supuestos. El score combina varias señales para que sea más difícil que un proyecto rankee bien por casualidad o por marketing.

Los componentes que entran al score son los siguientes — todos se publican individualmente en la página de cada proyecto del catálogo:

**Cap rate bruto del proyecto.** El primer filtro clásico. Pero como el cap rate bruto se puede inflar con un numerador optimista, el score lo combina con el siguiente componente.

**Calidad de comparables.** Sample size, dispersión y antigüedad de los avisos de arriendo usados para calcular el cap rate. Un cap rate del 7% con 50 comparables y baja dispersión vale mucho más que un cap rate del 7.5% con 6 comparables y dispersión alta. Este componente es lo que penaliza a los proyectos con cap rates inflados por números pequeños.

**Posición del UF/m² del proyecto vs el promedio comunal.** Si el proyecto está atractivo (bajo el promedio del barrio) suma puntos; si está exigido (sobre el promedio sin justificación) pierde puntos. Esto premia las oportunidades de entrar a buenos barrios sin pagar premium y penaliza el sobrepricing.

**Dividendo hipotecario a tasa de mercado.** Calculado a tasa real promedio del mercado y plazo de 30 años, sobre la unidad más chica del proyecto. No es el dividendo que tú vas a pagar (eso depende de tu tasa preaprobada), pero sirve como referencia comparativa entre proyectos del mismo segmento.

**Vacancia esperada del barrio y de la tipología.** Las comunas con demanda estructural fuerte y tipologías que arriendan rápido suben el score; las comunas con sobreoferta puntual o tipologías de rotación lenta lo bajan.

Los pesos exactos con los que se combinan estos componentes y las funciones individuales de scoring son propietarios de DeptoScore — viven en el producto pago en deptoscore.cl, no en el catálogo público. Publicar la fórmula completa permitiría a cualquier competidor reverse-engineer el modelo en una tarde.

El resultado final, en escala 0-11, viene acompañado de una etiqueta cualitativa que ayuda al inversionista a interpretar el número rápido: **Riesgoso**, **Viable con condiciones**, **Sólido**, **Muy sólido**, **Excepcional**. Lo que el score 0-11 NO mide es si el proyecto es buena inversión **PARA TI** específicamente. Eso depende de tu pie real, tu tasa preaprobada, tu horizonte de inversión y tu tolerancia al aporte mensual. El score es un orden de prioridad para tu calculadora, no una recomendación de compra.