ROE inmobiliario (Return on Equity)

El cap rate mide la rentabilidad de un departamento sobre su precio total (financiado + pie). Pero el inversionista que compra con crédito hipotecario no pone el precio total de su bolsillo — pone solo el pie efectivo y los gastos. El **ROE inmobiliario** (Return on Equity) ajusta esa diferencia y mide la rentabilidad sobre el capital efectivamente invertido. Es la métrica que importa para entender cuánto rinde tu plata real, no la del banco.

La fórmula es: **ROE anual = (cash flow neto anual + amortización del capital + plusvalía anual) / inversión inicial efectiva**. El cash flow neto es el arriendo menos gastos operacionales menos dividendo. La amortización del capital es la porción del dividendo mensual que reduce el saldo del crédito (no es gasto, es ahorro forzoso). La plusvalía anual es la valorización del bien dividida por los años transcurridos.

El efecto del apalancamiento es el motivo por el cual el ROE casi siempre supera al cap rate bruto. Si compraste un departamento de 2.500 UF poniendo 400 UF de pie efectivo, una valorización del 4% real anual sobre el bien total (100 UF/año) representa el **25% de retorno sobre tu pie efectivo**. Más el cash flow del arriendo, más la amortización del crédito que va creciendo cada mes. El cap rate bruto del 5% se traduce en ROE total del 15-20% real anual cuando se considera el efecto del apalancamiento bien aplicado.

La trampa del ROE: el apalancamiento amplifica las ganancias **y** las pérdidas. Si el bien se desvaloriza un 4% al año en lugar de valorizarse, ese -4% sobre el precio total es un -25% sobre tu pie efectivo. El inversionista que solo mira ROE en escenarios optimistas se sorprende cuando un mercado a la baja le come el pie en 2-3 años. Por eso el ROE siempre debe modelarse en tres escenarios: optimista (plusvalía sobre IPC), base (plusvalía igual al IPC) y pesimista (plusvalía bajo IPC o negativa).

Para qué sirve el ROE en la práctica: para comparar inversión inmobiliaria con inversión en otros activos. Un fondo mutuo accionario chileno rinde típicamente 4-6% real anual. Un depósito a plazo en UF rinde 2-3%. Una inversión inmobiliaria con apalancamiento bien estructurado puede rendir ROE de 10-20% real anual en escenarios neutrales. Eso es lo que justifica, financieramente, asumir el riesgo y el trabajo de gestión que implica un departamento de inversión.