Comunas con mayor cap rate máximo en proyectos nuevos en Santiago 2026
Las comunas del Gran Santiago con el mayor cap rate máximo observado en proyectos nuevos. El upside de rentabilidad por zona para el inversionista que busca el techo del mercado.
Cada comuna tiene un rango de cap rate: desde el mínimo del proyecto más caro hasta el máximo del proyecto más barato y mejor arrendado. El cap rate máximo de una commune refleja el techo de rentabilidad observable en esa zone con proyectos nuevos — y es una señal importante sobre qué tan lejos puede llegar la inversión si se elige bien.
Este ranking ordena las comunas por su capRateRangoMax descendente. Una commune con cap rate máximo alto puede tener también proyectos mediocres en el piso — por eso es importante leer el rango junto con el máximo, no solo el máximo. Lo que el máximo te dice es: «en esta commune, si encuentras el proyecto correcto, la rentabilidad puede llegar hasta aquí».
La diferencia entre cap rate máximo y cap rate mínimo en una misma commune puede ser de 2–3 puntos porcentuales. Eso equivale a la diferencia entre una inversión excelente y una mediocre en el mismo barrio. El análisis proyecto-a-proyecto es irreemplazable.
El ranking
Los 10 en orden
- 1Metropolitana de Santiago 1 proyectos
Coquimbo
Cap rate máximo
Hasta 5.5% (rango 5.5%–5.5%)
Coquimbo registra cap rate máximo de 5.5% en 1 proyectos relevados. Rango comunal: 5.5%–5.5%. UF/m² promedio 59.2, ticket desde 2.148,2 UF.
Ver análisis de inversión en Coquimbo →Ticket desde
2.148,2 UF
Cap rate
5,5%–5,5%
UF/m²
59.2
- 2Metropolitana de Santiago 2 proyectos
Puerto Montt
Cap rate máximo
Hasta 4.8% (rango 3.2%–4.8%)
Puerto Montt registra cap rate máximo de 4.8% en 2 proyectos relevados. Rango comunal: 3.2%–4.8%. UF/m² promedio 77.6, ticket desde 2.462 UF.
Ver análisis de inversión en Puerto Montt →Ticket desde
2.462,0 UF
Cap rate
3,2%–4,8%
UF/m²
77.6
- 3Metropolitana de Santiago 16 proyectos
La Florida
Cap rate máximo
Hasta 4.7% (rango 3.0%–4.7%)
La Florida registra cap rate máximo de 4.7% en 16 proyectos relevados. Rango comunal: 3.0%–4.7%. UF/m² promedio 88.1, ticket desde 2.550 UF.
Ver análisis de inversión en La Florida →Ticket desde
2.550,0 UF
Cap rate
3,0%–4,7%
UF/m²
88.1
- 4Metropolitana de Santiago 6 proyectos
La Cisterna
Cap rate máximo
Hasta 4.7% (rango 2.8%–4.7%)
La Cisterna registra cap rate máximo de 4.7% en 6 proyectos relevados. Rango comunal: 2.8%–4.7%. UF/m² promedio 82.9, ticket desde 2.191 UF.
Ver análisis de inversión en La Cisterna →Ticket desde
2.191,0 UF
Cap rate
2,8%–4,7%
UF/m²
82.9
- 5Metropolitana de Santiago 1 proyectos
Temuco
Cap rate máximo
Hasta 4.6% (rango 4.6%–4.6%)
Temuco registra cap rate máximo de 4.6% en 1 proyectos relevados. Rango comunal: 4.6%–4.6%. UF/m² promedio 65.7, ticket desde 3.251 UF.
Ver análisis de inversión en Temuco →Ticket desde
3.251,0 UF
Cap rate
4,6%–4,6%
UF/m²
65.7
- 6Metropolitana de Santiago 1 proyectos
Concepción
Cap rate máximo
Hasta 4.6% (rango 4.6%–4.6%)
Concepción registra cap rate máximo de 4.6% en 1 proyectos relevados. Rango comunal: 4.6%–4.6%. UF/m² promedio 80.9, ticket desde 2.455 UF.
Ver análisis de inversión en Concepción →Ticket desde
2.455,0 UF
Cap rate
4,6%–4,6%
UF/m²
80.9
- 7Metropolitana de Santiago 31 proyectos
Santiago
Cap rate máximo
Hasta 4.3% (rango 2.4%–4.3%)
Santiago registra cap rate máximo de 4.3% en 31 proyectos relevados. Rango comunal: 2.4%–4.3%. UF/m² promedio 95.6, ticket desde 2.328,68 UF.
Ver análisis de inversión en Santiago →Ticket desde
2.328,7 UF
Cap rate
2,4%–4,3%
UF/m²
95.6
- 8Metropolitana de Santiago 4 proyectos
Cerrillos
Cap rate máximo
Hasta 4.3% (rango 3.4%–4.3%)
Cerrillos registra cap rate máximo de 4.3% en 4 proyectos relevados. Rango comunal: 3.4%–4.3%. UF/m² promedio 85.2, ticket desde 2.194,5 UF.
Ver análisis de inversión en Cerrillos →Ticket desde
2.194,5 UF
Cap rate
3,4%–4,3%
UF/m²
85.2
- 9Metropolitana de Santiago 4 proyectos
San Joaquín
Cap rate máximo
Hasta 4.3% (rango 3.1%–4.3%)
San Joaquín registra cap rate máximo de 4.3% en 4 proyectos relevados. Rango comunal: 3.1%–4.3%. UF/m² promedio 75.2, ticket desde 2.574 UF.
Ver análisis de inversión en San Joaquín →Ticket desde
2.574,0 UF
Cap rate
3,1%–4,3%
UF/m²
75.2
- 10Metropolitana de Santiago 1 proyectos
Conchalí
Cap rate máximo
Hasta 4.2% (rango 4.2%–4.2%)
Conchalí registra cap rate máximo de 4.2% en 1 proyectos relevados. Rango comunal: 4.2%–4.2%. UF/m² promedio 71.2, ticket desde 3.008,89 UF.
Ver análisis de inversión en Conchalí →Ticket desde
3.008,9 UF
Cap rate
4,2%–4,2%
UF/m²
71.2
¿Qué quedó fuera y por qué?
Comunas con un solo proyecto no aparecen en este ranking aunque ese proyecto tenga cap rate alto, ya que un solo dato no es representativo del mercado comunal.
El veredicto
Las comunas con mayor cap rate máximo son generalmente aquellas donde el precio de los departamentos es más bajo en términos absolutos — lo que amplía el diferencial con el arriendo. Pero en esas comunas también es más importante validar la profundidad del mercado de arriendo antes de comprar.
Metodología del ranking
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calculó este ranking? +
Este ranking se calcula ordenando los comunas del catálogo DeptoScore por cap rate máximo, de mayor a menor. Solo se incluyen comunas con al menos 3 tipologías de inversión activas en oferta, para evitar rankear basado en muestras estadísticas insuficientes.
¿Con qué frecuencia se actualiza el ranking? +
El catálogo se releva mensualmente y los rankings se regeneran automáticamente con cada refresh. La fecha de actualización visible en el hero (Abril de 2026) refleja el último build del sitio. Cuando se publica un nuevo año (ej. 2027), las versiones del año anterior quedan vivas en sus URLs para preservar backlinks acumulados.
¿De dónde sale la data que alimenta este ranking? +
Los precios de venta vienen del catálogo público de proyectos en comercialización en el Gran Santiago. Los arriendos comparables se relevan de los portales públicos del mercado de arriendo chileno, filtrados por tipología equivalente y por proximidad al proyecto. DeptoScore no tiene acuerdos comerciales con desarrolladoras ni inmobiliarias, lo que permite que el ranking sea neutral.
¿Por qué el ranking es distinto al que publica una inmobiliaria? +
Las inmobiliarias publican rankings sesgados a sus propios proyectos (conflicto de interés estructural). Las plataformas que venden servicios de administración a inmobiliarias clientes tienen el mismo problema. DeptoScore calcula el ranking con la misma metodología para todos los proyectos del catálogo, sin pago por inclusión y sin priorización del developer — por eso el orden puede ser radicalmente distinto al del folleto.
Analiza proyecto-a-proyecto en cada commune para encontrar el cap rate máximo en deptoscore.cl
Genera tu informe personalizado en deptoscore.cl: dividendo a tu tasa, flujo mensual real con tus gastos comunes, score calibrado a tu perfil y proyección de venta a 3, 5, 7 y 10 años.
Más rankings
Otros rankings por comuna
-
Ranking · Cap rate por comuna
5 mejores comunas para invertir por cap rate en Chile 2026
Ver ranking → -
Ranking · Ticket de entrada por comuna
5 comunas con menor ticket de entrada para invertir en Chile 2026
Ver ranking → -
Ranking · Oferta nueva
5 comunas con más proyectos nuevos en Santiago para invertir en 2026
Ver ranking → -
Ranking · UF/m² por comuna
5 comunas con UF/m² más bajo en Santiago para invertir en 2026
Ver ranking →
Datos referenciales actualizados al momento del último refresh. Esta página no constituye recomendación de inversión.