Ñuñoa vs Cerrillos para invertir en 2026: ¿pericentro o sur emergente?

Ñuñoa y Cerrillos comparten un atributo: las dos ofrecen cap rates por sobre el promedio del Gran Santiago. Pero los contextos son radicalmente distintos. Ñuñoa es el pericentro consolidado con identidad barrial fuerte, demanda de arriendo probada y mercado de comparables robusto. Cerrillos es la commune más emergente del catálogo: cap rate máximo del mercado, pero con menor profundidad de datos y mercado de arriendo todavía formándose.

Para el inversionista que considera estas dos communas, la pregunta central es el nivel de certeza que necesita. Ñuñoa tiene cap rate alto pero con respaldo estadístico sólido — sabes relativamente bien qué vas a obtener. Cerrillos tiene el cap rate más alto del catálogo pero con mayor incertidumbre en la estimación: el sample size de comparables es menor y el mercado es más joven.

Dicho esto, Cerrillos tiene fundamentos positivos de largo plazo: conectividad metro, infraestructura pública en desarrollo, y precios todavía bajos que dan margen de apreciación si el sector sur continúa su tendencia.