Carta oferta inmobiliaria
Definición
La carta oferta es el primer documento formal de intención de compra que el comprador firma cuando reserva una unidad. Generalmente involucra un pago de reserva pequeño (5-30 UF) y compromete a la inmobiliaria a no vender la unidad a otro mientras se negocia la promesa.
La **carta oferta inmobiliaria** es el primer paso formal en el proceso de compra de un departamento. Es el documento que el comprador firma cuando dice «esta unidad me interesa, reserva-mela mientras hacemos los trámites para firmar la promesa». A cambio, la inmobiliaria se compromete a no vender esa unidad puntual a otro comprador durante un período acordado (típicamente 7-15 días).
Lo que típicamente incluye una carta oferta: 1) Identificación de la unidad reservada (proyecto, edificio, número de departamento, número de estacionamiento si aplica). 2) Precio de venta acordado en UF. 3) Condiciones de pago (% de pie, plazos, aporte de la inmobiliaria sobre el pie si aplica). 4) Plazo para firmar la promesa de compraventa formal. 5) Monto de reserva pagado al firmar la carta. 6) Condiciones bajo las cuales se devuelve la reserva si la operación no se concreta.
Sobre el monto de reserva: típicamente entre **5 y 30 UF**, dependiendo del proyecto y del rango de precio. En proyectos en blanco (preventa), suele ser más bajo (10-15 UF). En proyectos con entrega inmediata o pronta entrega, puede ser más alto (20-30 UF). El monto se descuenta del pie efectivo cuando se firma la promesa, así que no es un gasto adicional — es un anticipo.
La pregunta crítica de cualquier carta oferta: **¿bajo qué condiciones se devuelve la reserva si la operación no se concreta?** Las opciones típicas son: 1) Se devuelve completa si la inmobiliaria rechaza la promesa. 2) Se devuelve completa si el comprador no obtiene financiamiento bancario (cláusula de financiamiento). 3) Se pierde si el comprador desiste por razones distintas al financiamiento. La cláusula 2 es crítica para el inversionista — si firmas una carta oferta SIN cláusula de financiamiento y después tu pre-aprobación bancaria viene mal, perdés las 15 UF que pusiste de reserva.
Una nota práctica: nunca firmes una carta oferta el mismo día que visitas el proyecto, por más presión que ejerza el ejecutivo de ventas («solo me queda esta unidad», «hay otro comprador que la está mirando»). Las tácticas de scarcity son universales en venta inmobiliaria y la mayoría son ciertas en alguna medida, pero firmar bajo presión emocional sin tomar 24-48 horas para revisar las cláusulas es la primera causa de operaciones que terminan mal.
Ejemplo
Ejemplo: carta oferta con y sin cláusula de financiamiento
Comprador A firma carta oferta por 1D en Estación Central a 1.800 UF, reserva 15 UF, sin cláusula de financiamiento. Su pre-aprobación bancaria (que sacó después) le da una tasa 0,6% más alta de la esperada, lo que sube el dividendo en 22.000 CLP/mes. Decide no avanzar con la promesa. Pierde las 15 UF de reserva (~580.000 CLP). Comprador B firma carta oferta para el mismo proyecto y precio, pero exigió incluir una cláusula que devuelve la reserva si la pre-aprobación bancaria viene a peor del 4,8% real anual. Su tasa final viene al 5,1%. Activa la cláusula, recupera sus 15 UF, busca otro proyecto. Ambos hicieron el mismo análisis del bien pero con resultados financieros opuestos por la cláusula.
En la práctica
Antes de firmar cualquier carta oferta inmobiliaria, lee las cláusulas sobre devolución de reserva. Exige (y consigue, está dentro del estándar de mercado) una cláusula de financiamiento que te devuelva la reserva si tu pre-aprobación bancaria no llega a las condiciones que asumiste. Y nunca firmes el mismo día de la visita — siempre 24-48h de revisión.
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