Pie efectivo vs pie nominal

Cuando un banco aprueba un crédito hipotecario, casi siempre exige que el comprador ponga un porcentaje del precio del departamento como aporte inicial. Ese porcentaje se llama **pie**, y para créditos de inversión en UF en Chile típicamente es del 20% del precio total. Lo que muchos inversionistas no saben es que ese 20% rara vez es lo que efectivamente vas a sacar de tu bolsillo.

Las inmobiliarias en Chile, especialmente en proyectos en construcción (en blanco o en verde), ofrecen como incentivo de venta un **aporte sobre el pie**: la inmobiliaria misma cubre una parte del 20% que exige el banco. Si un proyecto exige pie nominal del 20% pero la inmobiliaria aporta el 5%, el comprador efectivo pone solo 15%. A esa porción que efectivamente sale del bolsillo del comprador se le llama **pie efectivo**.

El aporte de la inmobiliaria sobre el pie es legal y completamente normal en Chile, pero tiene varias condiciones que conviene leer en el contrato: típicamente solo aplica si el comprador firma la promesa antes de cierta fecha, suele estar atado a un proyecto específico, y a veces el aporte se paga como descuento sobre el precio en lugar de como subsidio al pie (lo que cambia las implicancias contables y tributarias del comprador).

Para el inversionista, la métrica que importa es el pie efectivo, no el nominal. Un departamento de 2.000 UF con pie nominal del 20% pero aporte inmobiliario del 8% requiere un pie efectivo de 240 UF (12% del precio), no 400 UF. Esa diferencia de 160 UF cambia completamente el cálculo de cuánto capital necesitas para entrar al proyecto.

Una nota de cuidado: el aporte de la inmobiliaria sobre el pie no afecta el monto que el banco financia. Si el banco financia el 80% del precio (es decir, exige 20% de pie), va a financiar 80% sin importar si tú pones 12% efectivo y la inmobiliaria 8%, o si pones 20% completo. El monto del crédito y por lo tanto el dividendo son los mismos en ambos casos. Lo único que cambia es la inversión inicial del comprador.