Ticket de entrada
Definición
El ticket de entrada es el precio mínimo en UF para una unidad de inversión en un proyecto o comuna. No es el precio del departamento más caro — es el precio mínimo de la tipología más chica (studio o 1D1B) en el proyecto más barato del barrio.
El ticket de entrada es la primera barrera concreta entre el inversionista que sigue investigando y el que finalmente firma la promesa. No es una métrica del activo en sí — es una métrica de **acceso**: cuánto capital mínimo necesitas para entrar a invertir en un barrio determinado. Y como toda métrica de acceso, lo que importa es si tú puedes pagarlo o no, no si rinde más o menos.
El ticket de entrada que se publica en blogs de inversión y rankings de comunas se refiere al **precio de venta mínimo** del proyecto más barato del barrio, en su tipología más chica (típicamente studio o 1D1B). Para el Gran Santiago al momento del último refresh del catálogo, los rangos están más o menos así: Estación Central desde 1.650 UF, Cerrillos desde 1.750 UF, San Miguel desde 1.980 UF, Ñuñoa desde 2.400 UF, Providencia desde 3.100 UF, Las Condes desde 4.200 UF.
Pero esos números son solo el primer filtro. El ticket de entrada **efectivo**, que es el capital que vas a tener que poner realmente para cerrar la operación, suma tres cosas además del precio del departamento: el pie efectivo (15-20% del precio, descontando el aporte que pone la inmobiliaria), los gastos operacionales del crédito (notaría, conservador, tasación, escritura ≈ 1.5% del precio), y un colchón de reserva razonable para los primeros meses sin arrendatario (típicamente 15-25 UF).
Para un proyecto con ticket de venta de 2.000 UF en una comuna como San Miguel, el ticket de entrada efectivo del comprador queda en torno a 350-400 UF (~13-15 millones CLP a UF 38.500): 300-340 UF de pie efectivo (15-17% después del aporte inmobiliario), 30 UF de gastos operacionales y 20 UF de colchón. Esa es la cifra real que necesitas tener disponible para ejecutar la compra — muy lejos de las 2.000 UF que aparecen en el aviso.
Una observación final: el ticket de entrada bajo casi siempre va de la mano con tipologías chicas (studio o 1D1B) y comunas con cap rate alto pero plusvalía moderada. Es el trade clásico del inversionista que prioriza accesibilidad y diversificación con presupuesto acotado. Si tu horizonte es plusvalía a largo plazo, el ticket bajo no debería ser tu filtro principal — el ticket alto en una comuna consolidada va a darte mejores resultados a 10 años, aunque la entrada sea más exigente.
Ejemplo
Ejemplo: ticket de entrada efectivo en Estación Central
Studio en Estación Central de 24 m² a 1.300 UF (la unidad más barata del proyecto Compass República). Pie nominal exigido por el banco: 10% (= 130 UF). Aporte de la inmobiliaria sobre el pie: 5% (= 65 UF). Pie efectivo del comprador: 5% del precio = 65 UF (~2.5 millones CLP). Gastos operacionales del crédito (~1.5% del precio): 19.5 UF. Colchón de reserva sugerido: 20 UF. Inversión inicial total efectiva: ~104.5 UF (~4 millones CLP). Para ese mismo capital, en Las Condes apenas alcanza para los gastos operacionales de un proyecto de 4.000+ UF.
En la práctica
Cuando filtres comunas por presupuesto, calcula siempre el ticket efectivo, no el nominal. Resta el aporte de la inmobiliaria y suma los gastos operacionales y el colchón. Y recuerda que ticket bajo no es lo mismo que inversión barata — el dividendo a tasa real puede comerse buena parte del cap rate bruto, dejándote un aporte mensual mayor de lo que esperabas. La calculadora de DeptoScore te corre ese cálculo con tu pie y tasa real.
¿Quieres aplicar esto a tu propio caso?
Genera tu informe personalizado en deptoscore.cl con tu pie, tu tasa real y tu plazo de crédito. Cap rate neto, dividendo exacto y flujo mensual real para cualquier proyecto del catálogo.
Generar mi informe →Relacionados
Términos que conviene leer junto a este
-
Glosario · Financiamiento
Pie efectivo vs pie nominal
El pie nominal es el porcentaje del precio que el banco exige como aporte inicial (típicamente 20%). El pie efectivo es lo que el comprador realmente pone de su bolsillo, descontando el aporte que la inmobiliaria ofrece sobre el pie como incentivo de venta.
Leer definición → -
Glosario · Financiamiento
Dividendo hipotecario
El dividendo hipotecario es el pago mensual fijo que un comprador hace al banco cuando financia un departamento con crédito hipotecario. Depende del monto financiado, la tasa real anual y el plazo del crédito.
Leer definición → -
Glosario · Métricas de mercado
UF/m²
El UF/m² es el precio del metro cuadrado de un departamento expresado en Unidades de Fomento. Es la métrica más limpia para comparar precios entre comunas porque elimina la distorsión que generan los tamaños distintos de las unidades.
Leer definición →