UF/m²

Cuando alguien dice 'el departamento cuesta 80 millones de pesos', esa cifra por sí sola no significa casi nada para tomar una decisión de inversión. ¿Es caro o barato? ¿Está alineado con el barrio o sobre el promedio? Para responder esas preguntas hay que normalizar el precio, y la forma estándar de hacerlo en el mercado inmobiliario chileno es expresarlo como UF por metro cuadrado.

El **UF/m²** se calcula dividiendo el precio total del departamento (en UF) por la superficie útil interior (en m²). El resultado es una métrica directamente comparable entre dos proyectos del mismo barrio o entre dos comunas distintas, sin que el tamaño de las unidades distorsione la comparación. Un studio de 25 m² y un 2D2B de 65 m² pueden tener el mismo UF/m² aunque sus tickets totales sean radicalmente distintos.

Para que la comparación tenga sentido, el m² del denominador tiene que ser el **útil interior** — la superficie habitable real, sin contar muros perimetrales, terrazas, balcones, ni espacios comunes. Algunas inmobiliarias publican el UF/m² usando la **superficie total** (que incluye los muros y a veces parte de la terraza), lo que hace que el número se vea más bajo y el proyecto parezca más barato de lo que realmente es. Esta es una de las trampas más comunes en folletos de venta.

El UF/m² promedio del Gran Santiago al momento del último refresh del catálogo está alrededor de 78 UF/m², pero la dispersión por comuna es enorme: Las Condes promedia ~102 UF/m², Providencia ~89, Ñuñoa ~78, San Miguel ~71, Estación Central ~65, Cerrillos ~58. Dentro de una misma comuna, la varianza también puede ser de 30%+ entre el proyecto más barato y el más caro, dependiendo de la micro-zona, la calidad de las terminaciones, el ratio de estacionamientos y la altura del piso.

Como métrica de inversión, el UF/m² funciona mejor combinado con el cap rate y la plusvalía proyectada del barrio: un proyecto bajo el promedio comunal de UF/m² (posición 'atractiva') es buena señal **siempre y cuando** la razón del descuento sea estructural (etapa temprana, paño grande, comuna emergente) y no estética (terminaciones de baja calidad, mala orientación, ubicación marginal dentro de la comuna).