Pre-aprobación hipotecaria

La **pre-aprobación hipotecaria** es el primer paso operativo real de una compra inmobiliaria con financiamiento. Es el documento que un banco emite al cliente confirmando: 1) el monto máximo de crédito que está dispuesto a otorgar, 2) la tasa real anual aplicable a su perfil específico, 3) el plazo máximo del crédito, 4) los gastos operacionales del crédito estimados. Es válida típicamente 60 a 90 días desde la emisión.

Lo que el banco evalúa antes de emitir la pre-aprobación: ingresos comprobables del cliente (liquidaciones de sueldo o declaraciones de IVA según el rubro), historial crediticio en CMF y Equifax, score interno del banco, ratio deuda/ingreso, antigüedad laboral, y para casos de inversión también el portafolio de bienes existente. El proceso típico toma entre 5 y 15 días hábiles desde que se entregan todos los documentos.

Por qué la pre-aprobación es crítica antes de firmar promesa de compraventa: te dice exactamente cuánta plata vas a poder financiar y a qué tasa real. La diferencia entre la **tasa promedio publicada** del banco (la del aviso) y la **tasa preaprobada** para tu perfil específico puede ser de 0,3% a 0,8%. En un crédito de 2.000 UF a 30 años, esa diferencia se traduce en 30-80 UF de intereses adicionales pagados a lo largo del crédito.

Lo que muchos compradores hacen mal: firman la promesa de compraventa SIN pre-aprobación, asumiendo que el banco va a aprobarles la tasa publicada. Después se llevan la sorpresa de que la tasa real es 0,5% más alta, el dividendo proyectado se desarma, y o bien aceptan el peor crédito o pierden lo que pagaron de pie. La pre-aprobación previa elimina ese riesgo.

Una nota estratégica: la pre-aprobación NO te obliga a tomar el crédito con ese banco. Puedes (y deberías) sacar pre-aprobación con 2-3 bancos en paralelo y comparar tasas. Las tasas reales preaprobadas para el mismo cliente entre dos bancos pueden diferir en 0,4% o más. La negociación con el banco sobre la tasa también es real — los ejecutivos tienen margen para ajustar la tasa publicada hasta cierto punto, especialmente si llevás otra pre-aprobación competidora en la mano.