Tasa real vs tasa nominal en créditos hipotecarios

Una de las fuentes de confusión más frecuente entre quienes toman su primer crédito hipotecario en Chile es la diferencia entre tasa real y tasa nominal. Entenderla bien puede marcar la diferencia entre un flujo de caja proyectado correcto y uno que subestime el dividendo en un escenario de inflación alta.

La **tasa nominal** es el porcentaje de interés expresado en moneda corriente (pesos). Si tienes un crédito de $100 millones al 8% nominal anual, pagas $8 millones de intereses en el primer año. Simple. El problema es que en Chile, los créditos hipotecarios de largo plazo casi siempre se pactan en **Unidades de Fomento (UF)**, no en pesos. Y la UF ya incorpora inflación en su valor.

Cuando tu crédito está en UF y la tasa es del 4% real anual, lo que el banco te cobra es un 4% sobre un capital que crece con la inflación. Si la inflación anual es del 5%, tu dividendo en pesos sube un 5% cada año — aunque la tasa real se mantenga constante. En un año con IPC del 12% (como 2022 en Chile), los créditos en UF subieron en pesos pero la tasa real no cambió.

Esto tiene implicancias directas para el inversionista. Si proyectas el flujo de tu inversión en pesos fijos y no ajustas el dividendo por inflación, vas a subestimar el egreso real en escenarios de inflación media o alta. La buena noticia: el arriendo también sube con la inflación (en Chile muchos contratos de arriendo se reajustan por IPC). Si arriendo y dividendo suben a tasas similares, el flujo relativo se mantiene estable.

La tasa **CAE** (Carga Anual Equivalente) es otro concepto relacionado que los bancos están obligados a informar por ley en Chile. El CAE incluye, además de la tasa de interés, los seguros de vida, de desgravamen y de incendio que muchos bancos cobran dentro de la operación hipotecaria. Es el número que permite comparar el costo total real de distintas ofertas hipotecarias con distintas estructuras de cargos.