Amortización francesa

En Chile, prácticamente todos los créditos hipotecarios de los bancos usan el sistema de amortización francesa. El nombre puede sonar técnico, pero el concepto es simple: pagas la misma cuota mensual desde el primer mes hasta el último mes del crédito — ya sean 15, 20 o 30 años.

Lo que cambia mes a mes no es el monto total de la cuota, sino cómo se distribuye entre interés y amortización de capital. Al principio del crédito, la mayor parte de tu cuota se va en pagar los intereses sobre el saldo pendiente — que en los primeros años es casi todo el préstamo original. Con el paso de los meses y años, el saldo pendiente disminuye, los intereses sobre ese saldo bajan, y cada vez una mayor proporción de tu cuota va a reducir el capital.

Para el inversionista inmobiliario, esto tiene una implicancia práctica importante: en los primeros años del crédito, el flujo de caja es el más ajustado. Si compras un departamento con dividendo de 450.000 CLP/mes y el arriendo cubre 420.000, el flujo negativo de -30.000 al mes será similar durante los primeros 10 años. Recién en la segunda mitad del crédito el saldo cae lo suficiente como para que la proporción de capital empiece a dominar.

Desde la perspectiva tributaria, los intereses pagados en créditos hipotecarios de primera vivienda tienen beneficios tributarios (rebaja en el impuesto global complementario). Para propiedades de inversión, los intereses son gasto deducible en primera categoría si el propietario es contribuyente. En ambos casos, saber exactamente cuánto de tu cuota va a interés (y cuánto a capital) permite calcular correctamente esa deducción.

La alternativa a la amortización francesa es la amortización alemana, donde el capital que se amortiza por mes es constante pero el interés decrece, haciendo que la cuota sea alta al inicio y baje progresivamente. Algunos créditos de leasing inmobiliario usan variantes de este sistema. En la práctica, los bancos chilenos casi no ofrecen la versión alemana para hipotecas tradicionales.