Tasación bancaria
Definición
Es la valoración independiente que un perito tasador hace del departamento por encargo del banco antes de aprobar un crédito hipotecario. Define el monto máximo que el banco está dispuesto a financiar, no el precio que pagas.
Cuando solicitas un crédito hipotecario en Chile, el banco no acepta como verdad el precio de venta que aparece en la promesa de compraventa. Encarga a un perito tasador independiente que vaya al departamento, lo evalúe con su propia metodología, y entregue un informe con el **valor de tasación** — el monto máximo que el banco considera que vale el bien como garantía.
El banco luego financia un porcentaje (típicamente 80% para crédito de inversión, 90% para vivienda principal) **sobre el menor entre el valor de tasación y el precio de venta**. Acá es donde la tasación se vuelve crítica: si el perito tasa por debajo del precio de venta, el banco financia menos UF, y la diferencia tiene que cubrirla el comprador con pie adicional.
Por qué la tasación bancaria suele ser conservadora: el perito está evaluando el bien como garantía de un crédito, no como un activo de mercado. Su trabajo es estimar el precio al que el banco podría liquidar el bien rápidamente en caso de remate, no el precio máximo que un comprador particular pagaría. Eso lo lleva a ser más conservador que el mercado en proyectos en blanco, en zonas con precios al alza rápida, o en propiedades con características poco estándar.
La diferencia entre tasación y precio comercial puede ser significativa. En proyectos en blanco bien ubicados, es común que la tasación llegue al 95-100% del precio de venta. En zonas con precios calientes (Cerrillos, sector sur emergente), la tasación puede quedar 5-10% por debajo. En proyectos con condiciones especiales (mucho aporte de la inmobiliaria sobre el pie), la tasación a veces ignora ese descuento y tasa al precio nominal.
Lo que el comprador puede hacer si la tasación viene baja: 1) Pedir una segunda tasación con otro banco (cada banco tiene su propio panel de peritos). 2) Negociar con la inmobiliaria un descuento que iguale el precio a la tasación. 3) Aumentar el pie efectivo para cubrir la diferencia. 4) Buscar otro proyecto. La opción 1 es la más subestimada — los bancos suelen tener tasaciones distintas para el mismo bien.
Ejemplo
Ejemplo: cuando la tasación bajo precio cambia tu pie
Departamento en blanco a 2.500 UF, banco financia 80%. Pie nominal esperado: 500 UF. La tasación del banco viene a 2.350 UF (94% del precio). Banco financia 80% × 2.350 = 1.880 UF (no 2.000 UF como el comprador esperaba). El comprador necesita cubrir: 2.500 (precio real) − 1.880 (financiamiento aprobado) = 620 UF de pie efectivo, 120 UF más de lo que había planeado. Si no tiene esas 120 UF extra disponibles, las opciones son: pedir tasación a otro banco, negociar el precio a 2.350 con la inmobiliaria, o desistir de la operación.
En la práctica
Cuando firmes una promesa de compraventa, exige una cláusula de cancelación sin penalización si la tasación bancaria viene a menos del 95% del precio. Esto te protege del escenario de tasación baja sin perder lo que ya pagaste de pie. La mayoría de las inmobiliarias aceptan esta cláusula porque es de uso común en el mercado chileno.
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Términos que conviene leer junto a este
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Dividendo hipotecario
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Pie efectivo vs pie nominal
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Promesa de compraventa
La promesa de compraventa es un contrato previo a la escritura definitiva en el que el comprador y el vendedor se obligan mutuamente a celebrar la compraventa en una fecha futura, bajo condiciones pactadas y con un pago de pie como garantía.
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