Contribuciones de bienes raíces

Las contribuciones de bienes raíces son el impuesto territorial que administra el Servicio de Impuestos Internos (SII) en Chile. Todo propietario de un inmueble cuyo avalúo fiscal supere el mínimo exento debe pagarlas anualmente, divididas en cuatro cuotas (abril, junio, septiembre y noviembre). Para un inversionista inmobiliario, las contribuciones son un gasto fijo anual que reduce directamente el cap rate neto.

Las contribuciones se calculan sobre el **avalúo fiscal** del inmueble, que fija el SII y que suele ser inferior al precio de mercado. La tasa varía según el tipo de propiedad: para bienes raíces habitacionales no agrícolas, la tasa es del 1,2% sobre el avalúo fiscal anual (en propiedades sobre el límite exento). Las propiedades de menor avalúo tienen una tasa del 0,998% en algunos tramos.

En departamentos nuevos, durante los primeros años puede aplicar la **exención de contribuciones** para viviendas de hasta cierto avalúo (DFL-2). Esta exención puede durar varios años dependiendo del avalúo y la fecha de recepción final del edificio, lo que mejora el flujo de caja inicial. Al momento de comprar, pregunta al developer si el proyecto aplica para exención DFL-2 y por cuántos años.

El avalúo fiscal se actualiza periódicamente por el SII a través de los procesos de «reavalúo». Históricamente estos reavalúos suben los avalúos fiscales para acercarlos al valor de mercado, lo que puede incrementar las contribuciones. Entre reavalúos, el SII aplica correcciones semestrales menores.

Para el inversionista, las contribuciones son un costo del propietario, no del arrendatario — independientemente de si el departamento está ocupado o vacío. En el análisis de cap rate neto, las contribuciones anuales se dividen por 12 y se restan del arriendo mensual junto con los gastos comunes de vacancia y la comisión de administración.