Copropiedad inmobiliaria

En Chile, los edificios de departamentos operan bajo el régimen de copropiedad inmobiliaria, regulado actualmente por la Ley 21.442 promulgada en 2022, que actualizó la antigua Ley 19.537 de 1997. Este marco legal establece cómo se organiza la convivencia entre los propietarios de las distintas unidades (departamentos, estacionamientos, bodegas) y cómo se administran los bienes de uso común del condominio.

Bajo el régimen de copropiedad, cada propietario tiene dominio exclusivo sobre su unidad (el departamento) y a la vez es copropietario de los bienes comunes del edificio: pasillos, escaleras, ascensores, piscina, sala de eventos, terrazas comunes, cisterna, sala de máquinas. Los derechos sobre los bienes comunes son proporcionales al porcentaje que le corresponde a cada unidad en el reglamento de copropiedad — lo que también determina la cuota de gastos comunes que debe pagar.

La administración del condominio recae en una asamblea de copropietarios (la reunión donde se toman las decisiones colectivas) y en un administrador (que puede ser persona natural o empresa) elegido por la asamblea. Las decisiones ordinarias se toman por mayoría simple; las decisiones extraordinarias — como modificar el reglamento, hacer obras mayores o disolver la administración — requieren quórums especiales de dos tercios o mayoría absoluta según el tipo de decisión.

Para el propietario que arrienda su departamento, la copropiedad tiene implicancias prácticas: el arrendatario que ocupa el departamento no tiene derecho a voto en la asamblea, pero sí está obligado a cumplir el reglamento de copropiedad (normas de convivencia, horarios de ruido, uso de amenities, mascotas). Si el arrendatario infringe el reglamento, la responsabilidad final recae en el propietario.

La Ley 21.442 introdujo mejoras importantes respecto a la legislación anterior: mayor transparencia en la gestión del administrador, obligación de rendir cuenta ante la asamblea, y mecanismos más claros para remover al administrador. También reforzó las obligaciones de mantención del fondo de reserva.