Renta presunta vs renta efectiva

Cuando un inversionista chileno arrienda su departamento, está obligado a declarar ese ingreso al SII. La pregunta no es si declarar (eso es obligatorio), sino bajo qué régimen tributario hacerlo. Las dos opciones son **renta presunta** y **renta efectiva**, y la elección puede significar varias UF de diferencia en impuestos al año.

Bajo **renta presunta**, el SII asume que el propietario gana un porcentaje del avalúo fiscal del bien (típicamente 7% del avalúo) sin necesidad de probar cuánto efectivamente cobró por el arriendo. Es el régimen más simple administrativamente porque no requiere llevar contabilidad ni guardar boletas, pero penaliza al inversionista que tiene gastos reales altos (gastos comunes, contribuciones, mantención, comisión de administración) porque no puede descontarlos.

Bajo **renta efectiva**, el propietario declara el arriendo real cobrado y descuenta los gastos efectivamente incurridos. Es más laborioso (hay que llevar registro de cada gasto y emitir boletas de honorarios o RVI según el monto) pero termina pagando impuestos sobre la utilidad real, no sobre una presunción que puede estar inflada respecto del flujo verdadero.

La regla práctica para elegir: si tus gastos operacionales del departamento (gastos comunes + contribuciones + administración + mantención + vacancia) superan el ~3% del avalúo fiscal anual, conviene la renta efectiva. Si son menores, la presunta es más simple y termina pagando lo mismo o menos. La mayoría de los departamentos nuevos en comunas premium con gastos comunes altos califican para efectiva; los departamentos chicos en comunas con gastos comunes modestos suelen ir en presunta.

Una nota importante: el régimen elegido se mantiene para todos los bienes raíces del propietario en ese año tributario, no se puede mezclar (un bien en presunta y otro en efectiva). Si tienes más de un departamento de inversión, hay que correr el cálculo agregado para decidir cuál régimen rinde mejor en conjunto.