Stock primario vs stock secundario
Definición
El stock primario son los departamentos que se venden por primera vez (proyectos nuevos del developer al comprador inicial). El stock secundario son los departamentos usados, vendidos por particulares a otros particulares.
El mercado inmobiliario residencial se divide en dos sub-mercados con dinámicas distintas: stock primario y stock secundario. La distinción es clave para el inversionista porque determina precios, financiamiento disponible, plazos y riesgos.
El **stock primario** son las unidades que el developer (inmobiliaria) vende por primera vez — proyectos nuevos en blanco, en verde o recién entregados. Sus características: precios fijados por la inmobiliaria, condiciones de pie generalmente atractivas (con aporte sobre el pie, pago en cuotas durante construcción), unidades estandarizadas dentro del proyecto, financiamiento ágil con el banco que tiene convenio con el developer, plazos típicos de 12 a 36 meses entre promesa y escritura. Es el segmento donde se concentran la mayor parte de los listicles, el catálogo de DeptoScore y los blogs de inversión inmobiliaria.
El **stock secundario** son los departamentos usados — vendidos por un particular (el dueño actual) a otro particular. Sus características: precios se fijan por negociación entre comprador y vendedor (no por una inmobiliaria), no hay aporte sobre el pie ni facilidades de financiamiento, las unidades varían en estado de conservación y modificaciones, el comprador necesita el 100% del pie disponible al momento de la escritura (no en cuotas), plazo típico de 30 a 90 días entre oferta y escritura. Volumen anual: aproximadamente 60-65% del total de transacciones residenciales en Chile, según datos del Conservador de Bienes Raíces.
Para el inversionista, la elección entre primario y secundario depende del perfil. **Primario** suele convenir a quien busca: tipologías nuevas optimizadas para arriendo, financiamiento con pie en cuotas, garantía de fiel cumplimiento del developer, y proyectos con amenities competitivos. **Secundario** suele convenir a quien busca: precio negociable, ubicación específica que ya no se está construyendo, entrada inmediata sin esperar entrega, y barrios consolidados con vacancia mínima histórica. Los cap rates típicamente son comparables entre ambos sub-mercados, pero la liquidez de salida (cuán rápido se puede vender) es mayor en barrios con stock secundario activo.
Ejemplo
Ejemplo: misma comuna, dos sub-mercados
Inversionista evalúa Ñuñoa con presupuesto de 3.000 UF. Opción A (stock primario): proyecto nuevo en construcción cerca de Plaza Egaña, ticket 2.800 UF, pie efectivo 380 UF (12% del precio gracias a aporte de inmobiliaria), entrega marzo 2027. Opción B (stock secundario): departamento de 4 años cerca de Irarrázaval, listado en 2.700 UF, pie 540 UF (20% del precio sin descuentos), entrada inmediata. Para alguien con liquidez limitada (menos de 500 UF disponibles ahora), la opción A es la única viable porque el pie efectivo es menor. Para alguien con liquidez completa que valora arrendar inmediatamente, la opción B genera flujo desde el día uno y evita los 12 meses de espera por la entrega del primario.
En la práctica
Si tu apuesta es flujo y tienes capital para el pie completo, mira ambos sub-mercados — el secundario suele ser ignorado por el inversionista primerizo y allí se encuentran oportunidades de precio negociable. Si tu liquidez está acotada, el stock primario abre más opciones por el aporte sobre el pie. Y siempre verifica la liquidez de salida del barrio: una comuna sin stock secundario activo significa que cuando quieras vender, el único comprador será otro inversionista, no un usuario final — eso comprime el precio.
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Términos que conviene leer junto a este
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Glosario · Métricas de mercado
Ticket de entrada
El ticket de entrada es el precio mínimo en UF para una unidad de inversión en un proyecto o comuna. No es el precio del departamento más caro — es el precio mínimo de la tipología más chica (studio o 1D1B) en el proyecto más barato del barrio.
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Glosario · Financiamiento
Pie efectivo vs pie nominal
El pie nominal es el porcentaje del precio que el banco exige como aporte inicial (típicamente 20%). El pie efectivo es lo que el comprador realmente pone de su bolsillo, descontando el aporte que la inmobiliaria ofrece sobre el pie como incentivo de venta.
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Glosario · Financiamiento
Tasación bancaria
Es la valoración independiente que un perito tasador hace del departamento por encargo del banco antes de aprobar un crédito hipotecario. Define el monto máximo que el banco está dispuesto a financiar, no el precio que pagas.
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