Comunas con mejor relación rentabilidad / ticket de entrada en Santiago 2026

El cap rate absoluto y el ticket de entrada son métricas que se miran por separado, pero la verdadera pregunta del inversionista es diferente: por cada UF de capital inmovilizado, ¿cuánto rendimiento bruto obtengo? Eso es lo que mide el ratio cap rate / ticket: la eficiencia de uso del capital.

Una commune con cap rate del 6% y ticket de 2.000 UF tiene un ratio de 0,003% por UF. Una commune con cap rate del 4,5% y ticket de 1.200 UF tiene un ratio de 0,00375% por UF — más eficiente aunque el cap rate absoluto sea menor. Para el inversionista con capital limitado que quiere maximizar rendimiento por peso invertido, el ratio importa más que el cap rate solo.

Este ranking ordena las comunas por el ratio capRateRangoMax / ticketEntradaUf, que mide el mejor cap rate alcanzable en la commune en relación al precio de entrada más bajo disponible. Es una métrica agresiva —toma el techo de cap rate y el piso de precio— pero es la que mejor captura la oportunidad óptima en cada commune.

¿Qué quedó fuera y por qué?

El ranking usa capRateRangoMax (el mejor posible en la commune) no el cap rate promedio. Comunas donde el proyecto con mejor cap rate y el proyecto con menor ticket son distintos pueden inflar el ratio — leer el análisis proyecto-a-proyecto para validar.

El veredicto

La eficiencia de capital es la métrica correcta para el inversionista que tiene un presupuesto fijo y quiere maximizar el rendimiento. Pero hay que combinarla con la profundidad del mercado de arriendo: un ratio alto en un mercado thin es una promesa sin garantía.