Cap rate en Región Metropolitana Q1 2026
Rentabilidad bruta anual por comuna y tipología en el Gran Santiago. Calculado cruzando precios de venta con arriendos comparables reales del primer trimestre 2026.
Resumen ejecutivo
Lo que tienes que saber del período
- 1
El cap rate bruto mediano del Gran Santiago para 1D+1B se ubicó en 5,9% en Q1 2026, levemente bajo el 6,0% del Q4 2025.
- 2
Cerrillos lideró el ranking con 7,4% bruto para 1D+1B, la mejor cifra entre las comunas con volumen de comparables suficiente.
- 3
Las Condes y Providencia cerraron el trimestre en torno al 4,8–5,0%, consistente con sus roles como comunas de plusvalía más que de flujo.
- 4
San Miguel cerró Q1 en 6,2%, confirmando su posición como la mejor relación cap-rate/ticket-entrada del relevamiento.
- 5
La tipología 2D+2B ofrece cap rates entre 30 y 80 puntos base más bajos que 1D+1B en todas las comunas relevadas.
Los números
Región Metropolitana en cifras
| Comuna | Cap rate 1D+1B | Cap rate 2D+2B | Ticket entrada UF | Comparables |
|---|---|---|---|---|
| Cerrillos | 7,4% | 6,8% | 1.680–2.100 | 41 |
| Estación Central | 6,8% | 6,1% | 1.900–2.600 | 214 |
| San Miguel | 6,2% | 5,6% | 2.100–3.200 | 98 |
| Ñuñoa | 5,8% | 5,2% | 2.800–4.200 | 127 |
| Providencia | 5,0% | 4,5% | 4.200–6.500 | 82 |
| Las Condes | 4,8% | 4,2% | 5.500–9.000 | 68 |
Cómo leer el cap rate
El cap rate bruto es la rentabilidad anual antes de gastos: arriendo anual dividido por precio de compra. No incluye dividendo, gastos comunes, contribuciones, administración, vacancia ni impuestos. Para comparar proyectos, el cap rate bruto sirve como primer filtro — el análisis detallado de flujo neto lo hacemos en el informe personalizado de deptoscore.cl.
Una diferencia de 1 punto de cap rate entre dos comunas puede parecer pequeña, pero en un horizonte de 10 años representa diferencias significativas en el retorno acumulado. La lectura correcta no es buscar el cap rate más alto en abstracto, sino el más alto ajustado al riesgo de plusvalía, vacancia y liquidez del mercado.
El dilema Cerrillos vs San Miguel
Cerrillos ofrece el mejor cap rate del relevamiento (7,4%) con el ticket de entrada más bajo (1.680–2.100 UF). ¿Por qué no es la primera opción de todos los inversionistas? Porque el mercado de arriendo tiene menos profundidad (41 comparables vs 98 en San Miguel), la plusvalía histórica es más débil, y la liquidez para vender en el futuro es menor.
San Miguel ofrece 6,2% con más profundidad de arriendo, mejor trayectoria de plusvalía y mayor liquidez de reventa. Para la mayoría de los perfiles de inversionista, la combinación de San Miguel termina siendo mejor aunque el cap rate sea 1,2 puntos más bajo.
2D+2B siempre rinde menos
En todas las comunas del relevamiento, la tipología 2D+2B tiene un cap rate entre 30 y 80 puntos base más bajo que 1D+1B. Esto no es una anomalía — es estructural: el ticket de entrada sube más que proporcionalmente al arriendo al pasar de 1D+1B a 2D+2B, porque el mercado de compra valora el espacio más que el mercado de arriendo.
Esto no significa que 2D+2B sea mala inversión — solo que el criterio para elegirla no debe ser el cap rate, sino la tipología de inquilino objetivo y el perfil de plusvalía de la zona.
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Metodología
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Metodología
Cap rate bruto calculado como (arriendoAnualMediano / precioCompraMediano) × 100. Precio de compra mediano calculado del relevamiento de proyectos nuevos Q1 2026. Arriendo anual calculado multiplicando el arriendo mensual mediano de comparables por 12 (sin ajuste de vacancia — eso se hace en el modelo detallado). Solo se incluyen comunas con al menos 30 comparables de arriendo para garantizar confiabilidad estadística.
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Datos referenciales actualizados al 7 de abril de 2026. Esta página no constituye recomendación de inversión.