Cap rate en Eje Oriente Q1 2026
Rentabilidad bruta en Las Condes, Providencia, Vitacura y Lo Barnechea. El eje del cap rate bajo y la plusvalía alta.
Resumen ejecutivo
Lo que tienes que saber del período
- 1
El cap rate bruto mediano del sector oriente se ubicó en 4,9% para 1D+1B en Q1 2026.
- 2
Ninguna comuna del eje supera el 5,2% bruto — no son comunas de flujo, son comunas de plusvalía.
- 3
Vitacura tiene el cap rate más bajo (4,3%) con el ticket de entrada más alto (+9.000 UF en algunos proyectos).
- 4
Para inversionistas de flujo, el sector oriente no es el destino correcto. Para los de plusvalía con horizonte largo, los números históricos lo validan.
Los números
Eje Oriente en cifras
| Comuna | Cap rate 1D+1B | Cap rate 2D+2B | Ticket entrada UF |
|---|---|---|---|
| Lo Barnechea | 5,2% | 4,7% | 3.800–6.200 |
| Providencia | 5,0% | 4,5% | 4.200–6.500 |
| Las Condes | 4,8% | 4,2% | 5.500–9.000 |
| Vitacura | 4,3% | 3,8% | 7.000–14.000+ |
El eje de la plusvalía
El sector oriente no compite en cap rate — y no pretende hacerlo. Lo Barnechea, Las Condes, Providencia y Vitacura son comunas donde el retorno de la inversión viene principalmente por la plusvalía del activo a largo plazo, no por el flujo mensual.
Las Condes promedió una plusvalía real anual de 4,2% en los últimos 10 años. Vitacura, 3,8%. En un portafolio diversificado, estas comunas actúan como activos de preservación de capital con bajo riesgo de vacancia, no como generadores de flujo.
¿Para qué perfil tiene sentido?
El sector oriente tiene sentido para el inversionista con horizonte de 10+ años, que no depende del flujo mensual para financiar el dividendo, y que prioriza un activo de alta liquidez de reventa y mínimo riesgo de vacancia. No es el destino correcto para quien necesita que el arriendo cubra el dividendo desde el día uno.
Lo Barnechea es la excepción relativa del eje: el cap rate es el más alto (5,2%) con un mercado de arriendo más profundo por la demanda corporativa y de ejecutivos con familia. Pero el mercado de reventa es más estrecho que el de Las Condes o Providencia.
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Metodología
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Metodología
Mismo método que el reporte de cap rate del Gran Santiago, restringido a 4 comunas del sector oriente. El universo de comparables de arriendo del eje es menor (Vitacura tiene solo 22 comparables 1D+1B), por lo que los números deben interpretarse con mayor margen de error.
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Datos referenciales actualizados al 7 de abril de 2026. Esta página no constituye recomendación de inversión.