Avalúo fiscal vs valor comercial

Todo bien raíz en Chile tiene dos valores oficiales que el inversionista debe conocer y no confundir. El **avalúo fiscal** es la valoración que el SII (Servicio de Impuestos Internos) le asigna al bien para fines tributarios — es la base sobre la que se calculan las contribuciones territoriales y, en algunos casos, la renta presunta. El **valor comercial** es el precio efectivo de mercado al que se compra y vende el bien.

El SII actualiza el avalúo fiscal cada 4 años aproximadamente, mediante un proceso llamado **reavalúo** que reajusta los valores por zona, tipo de uso, antigüedad y características constructivas. Entre reavalúos, el avalúo se reajusta solo por inflación. Por eso casi siempre el avalúo fiscal está sustancialmente por debajo del valor comercial — porque el mercado se mueve más rápido que el reavalúo del SII.

La regla del pulgar para departamentos en Chile es que el avalúo fiscal es entre **50% y 75%** del valor comercial. En comunas donde los precios subieron rápido en los últimos años (San Miguel, Cerrillos, Estación Central), el ratio puede caer al 50% o menos. En comunas con precios estables (Las Condes, Vitacura), el ratio se acerca más al 75%.

Para qué importa el avalúo fiscal: 1) Calcular las contribuciones territoriales anuales (que se calculan sobre el avalúo, no sobre el valor comercial). 2) Calcular el impuesto al herencia o donación. 3) Definir la base para renta presunta si eliges ese régimen tributario. 4) Algunos beneficios de subsidio habitacional dependen del avalúo, no del valor de venta.

Cómo consultarlo: el SII tiene una herramienta pública en sii.cl donde puedes buscar el avalúo de cualquier rol de propiedad. Vas a la sección «Bienes raíces» → «Avalúo fiscal y contribuciones» y entras el rol. Te devuelve el avalúo vigente y el monto de contribuciones del año.