Leasing inmobiliario
Definición
El leasing inmobiliario es una modalidad de financiamiento de vivienda en la que el banco compra el inmueble y lo arrienda al cliente, quien puede comprar el activo al final del contrato ejerciendo una opción de compra a precio pactado.
El leasing inmobiliario es una alternativa al crédito hipotecario tradicional que algunos bancos chilenos ofrecen, especialmente para la adquisición de departamentos nuevos. La mecánica es distinta a la hipoteca: en vez de que el banco te preste el dinero para que compres el inmueble, el banco compra directamente el inmueble y te lo arrienda a ti por un plazo determinado. Al final del contrato, tienes la opción de comprar el activo a un precio pactado desde el inicio (la «opción de compra»).
Durante la vigencia del contrato de leasing, el dominio del inmueble es del banco, no del cliente. El cliente paga cuotas mensuales que cubren el uso del inmueble (arriendo financiero) más una parte que va acumulándose hacia el precio de la opción de compra. Si el cliente ejerce la opción al final del plazo, paga el valor residual pactado y el dominio se transfiere. Si no la ejerce, simplemente devuelve el inmueble.
Desde el punto de vista tributario, el leasing inmobiliario tiene ventajas para contribuyentes de primera categoría (empresas, personas con actividades comerciales): las cuotas del leasing son gasto deducible en su totalidad, a diferencia del crédito hipotecario donde solo son deducibles los intereses. Esto puede hacer el leasing más atractivo que la hipoteca en ciertos perfiles de inversionista.
Para el inversionista persona natural que compra para arrendar, la situación es más matizada. El leasing puede requerir un pie menor que la hipoteca (en algunos casos los bancos financian hasta el 100% del valor), pero las cuotas suelen ser más altas. Además, mientras el inmueble está en leasing, el cliente no puede hipotecarlo ni usarlo como garantía de otro crédito.
El leasing inmobiliario en Chile no es tan masivo como el crédito hipotecario tradicional, pero ha ganado relevancia entre pequeños y medianos inversionistas que buscan aprovechar los beneficios tributarios. Antes de optar por leasing, conviene comparar el CAE total de ambas alternativas y consultar con un contador para ver cuál es más eficiente en tu situación particular.
Ejemplo
Ejemplo: leasing vs hipoteca para un departamento de 2.500 UF
Departamento de 2.500 UF. Hipoteca tradicional: pie 20% (500 UF), crédito 2.000 UF al 4% real, plazo 20 años, cuota ~12,1 UF/mes. Total pagado: ~2.904 UF en cuotas + 500 UF pie = 3.404 UF. Leasing: sin pie (financiamiento 100%), cuota mensual ~13,5 UF/mes, plazo 20 años, opción de compra residual al final ~50 UF. Total: ~3.290 UF en cuotas + 50 UF = 3.340 UF. En este escenario simplificado, el leasing sale levemente más barato en total pero sin desembolso inicial de pie.
En la práctica
El leasing conviene evaluarlo principalmente si eres contribuyente de primera categoría y puedes deducir las cuotas como gasto, o si no tienes el pie disponible para una hipoteca tradicional. Para personas naturales sin actividad comercial, la diferencia con la hipoteca es pequeña y depende de los términos específicos de cada banco.
¿Quieres aplicar esto a tu propio caso?
Genera tu informe personalizado en deptoscore.cl con tu pie, tu tasa real y tu plazo de crédito. Cap rate neto, dividendo exacto y flujo mensual real para cualquier proyecto del catálogo.
Generar mi informe →Relacionados
Términos que conviene leer junto a este
-
Glosario · Financiamiento
Pie efectivo vs pie nominal
El pie nominal es el porcentaje del precio que el banco exige como aporte inicial (típicamente 20%). El pie efectivo es lo que el comprador realmente pone de su bolsillo, descontando el aporte que la inmobiliaria ofrece sobre el pie como incentivo de venta.
Leer definición → -
Glosario · Financiamiento
Amortización francesa
La amortización francesa es el sistema de pago hipotecario en el que la cuota mensual es constante durante toda la vida del crédito, pero la proporción entre interés y capital varía: al inicio se paga más interés; al final, más capital.
Leer definición → -
Glosario · Financiamiento
Dividendo hipotecario
El dividendo hipotecario es el pago mensual fijo que un comprador hace al banco cuando financia un departamento con crédito hipotecario. Depende del monto financiado, la tasa real anual y el plazo del crédito.
Leer definición →