Tasa fija vs tasa variable
Definición
En un crédito hipotecario, la tasa fija mantiene la cuota mensual constante durante todo el plazo. La tasa variable se ajusta periódicamente según un índice de referencia. La tasa mixta combina un período inicial fijo con uno posterior variable.
Cuando un banco aprueba un crédito hipotecario en Chile, ofrece tres modalidades de tasa: fija, variable o mixta. La elección entre las tres es una de las decisiones financieras más impactantes del crédito, y se mantiene durante todo el plazo (no se puede cambiar sin refinanciar).
La **tasa fija** mantiene la misma tasa de interés desde la primera cuota hasta la última. La cuota mensual queda constante (en UF), lo que hace el flujo predecible y elimina el riesgo de movimientos de mercado. Es la modalidad más popular para créditos en UF en Chile — históricamente el 70-80% de los créditos hipotecarios se contratan en tasa fija. Su costo: la tasa fija siempre es algo más alta que la variable inicial, porque el banco está cobrando una prima por asumir el riesgo de tasa a largo plazo.
La **tasa variable** se reajusta cada cierto período (típicamente cada 6 o 12 meses) según un índice de referencia, en Chile generalmente la TAB (Tasa Activa Bancaria) o la TPM (Tasa de Política Monetaria). La cuota mensual cambia con cada reajuste — sube si las tasas suben, baja si bajan. Su atractivo es que la tasa inicial es más baja que la fija (entre 0.3 y 0.8 puntos típicamente). Su riesgo: en un ciclo de subida de tasas (como 2022 en Chile, cuando la TPM pasó de 0.5% a 11.25% en 18 meses), la cuota variable puede subir significativamente.
La **tasa mixta** combina ambas: una tasa fija para los primeros años (típicamente 3, 5, 7 o 10 años) y luego pasa a tasa variable. Es la modalidad que más ha crecido en Chile post-2022 — combina la predictibilidad de los primeros años (cuando el inversionista todavía está construyendo su cash buffer) con la flexibilidad de capturar bajas de tasas en el largo plazo. Su precio típicamente queda entre la fija pura y la variable pura.
Ejemplo
Ejemplo: cuánto cambia el dividendo según la modalidad
Crédito de 2.000 UF a 30 años en BCI, abril 2026. Tasa fija ofrecida: 4.8% real anual. Tasa variable: 4.0% real anual base + ajuste TAB cada 12 meses. Tasa mixta 5 años: 4.4% real fija primeros 5 años, luego 0.5% sobre TAB. Dividendo mensual inicial: tasa fija ~10.4 UF, tasa variable ~9.5 UF, tasa mixta ~10.0 UF. Diferencia: la variable arranca 0.9 UF/mes (~35.000 CLP) más barata. PERO si la TPM sube 2 puntos en un ciclo (escenario realista de mediano plazo), la cuota variable sube a ~11.2 UF/mes — supera a la fija original. La fija paga seguridad: por 0.9 UF/mes adicionales el inversionista compra inmunidad a movimientos de tasa los próximos 30 años.
En la práctica
La elección entre tasa fija y variable depende menos de la matemática y más de tu cash flow personal. Si arrendar el departamento te da margen ajustado y un alza de cuota de 30-40% te haría aportar mensualmente más de lo que toleras, ve a tasa fija. Si tienes cash buffer abundante o estás cerca de pagar el crédito (plazos cortos de 10-15 años), la variable suele convenir porque el riesgo se concentra en pocos años. La mixta es razonable cuando arrancas inversionista y planeas refinanciar o vender antes del switch a variable.
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