Vacancia friccional vs estructural
Definición
La vacancia friccional es el tiempo natural entre que un arrendatario se va y otro entra (típicamente 1-2 semanas). La vacancia estructural es la que se sostiene meses por sobreoferta del barrio o problemas del proyecto. Solo la friccional es saludable.
La vacancia es la métrica que más subestiman los inversionistas, pero también la que más se confunde. Hay dos tipos completamente distintos de vacancia, y mezclarlos lleva a malas decisiones de compra y peores decisiones de venta.
La **vacancia friccional** es el tiempo natural que pasa entre que un arrendatario entrega el departamento y entra el siguiente. Incluye los días de limpieza, eventuales reparaciones menores, publicación del aviso, visitas, evaluación del nuevo arrendatario, y firma del nuevo contrato. En un departamento bien gestionado en una comuna con demanda profunda, la vacancia friccional típica es de 1 a 2 semanas — equivalente a 2-4% del año. Es inevitable, predecible, y se puede minimizar con buena gestión pero no eliminar.
La **vacancia estructural** es algo completamente distinto. Es cuando el departamento queda desocupado por meses (3, 6, hasta 12) sin que aparezca un arrendatario adecuado al precio publicado. Las causas son tres: 1) sobreoferta puntual del barrio (entró un proyecto nuevo grande que absorbió la demanda), 2) problemas del proyecto puntual (mala orientación, sin estacionamiento, gastos comunes desproporcionados, problemas de copropiedad), o 3) precio publicado por encima del mercado real del barrio.
La diferencia tributaria también importa: la vacancia friccional típica del 4% se contempla en cualquier proyección sensata de cap rate neto (todos los modelos descuentan ese 4% del año). La vacancia estructural no se contempla porque es atípica — y cuando aparece, destruye el cap rate efectivo del proyecto. Una unidad con cap rate bruto del 6% pero vacancia estructural del 25% (3 meses al año desocupada) tiene un cap rate efectivo del 4,5%.
Cómo identificar cuál tipo de vacancia tienes (o vas a tener): si una unidad bien publicada tarda más de 30-45 días en arrendarse, la causa probablemente es estructural, no friccional. Si todas las unidades del edificio están tardando lo mismo, es sobreoferta del barrio. Si solo la tuya tarda, es problema del proyecto puntual o del precio. La regla del 30-45 días es muy útil para el inversionista nuevo: te dice cuándo dejar de esperar y empezar a investigar la causa real.
Ejemplo
Ejemplo: dos vacancias del 8% con causas distintas
Inversionista A: tiene un 1D en Ñuñoa con vacancia anual del 8% (≈1 mes al año desocupado). Causa: rotación normal de arrendatarios cada 18 meses (típica de profesionales jóvenes), con 2 semanas friccionales por cada cambio. Vacancia totalmente friccional, esperada y sana. Cap rate neto: 4,8% (descontando los 4% friccionales sobre 5% bruto). Inversionista B: tiene un studio en un proyecto nuevo de Estación Central con vacancia anual del 8% en el mismo año, pero la composición es: 1 mes friccional (4%) + 1 mes estructural por sobreoferta del barrio (4%). Cap rate neto: 4,4% en este año, pero el inversionista todavía no sabe si la sobreoferta es coyuntural (se va a normalizar el próximo año) o si el barrio entró en un ciclo prolongado de sobreoferta. Los dos inversionistas tienen el mismo número de vacancia anual pero perfiles de riesgo radicalmente distintos hacia adelante.
En la práctica
Cuando evalúes un proyecto, no preguntes solo «cuál es la vacancia esperada del barrio». Pregunta «cuál es la vacancia friccional típica vs cuál es la vacancia estructural histórica». La primera es predecible, la segunda es la que mata el cap rate efectivo. Para un proyecto en blanco, asume vacancia estructural alta el primer año (mucho stock entrando junto) que se normaliza a friccional pura a partir del segundo año si el barrio tiene demanda profunda.
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Términos que conviene leer junto a este
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Glosario · Métricas de mercado
Vacancia
La vacancia es el porcentaje del tiempo que una unidad de arriendo permanece desocupada en un período dado. Mata cap rates: una unidad con cap rate bruto del 6% pero vacancia de 2 meses al año tiene un cap rate efectivo del 5%.
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Glosario · Metodología
Comparable de arriendo
Un comparable de arriendo es una unidad publicada como disponible para arrendar que sirve como referencia de precio de mercado. Para que sea válido, tiene que ser de tipología similar, del mismo barrio, y publicada recientemente.
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Glosario · Conceptos clave
Flujo de caja mensual
El flujo de caja mensual de una inversión inmobiliaria es el resultado de restarle al arriendo neto el dividendo hipotecario. Puede ser positivo (el activo paga su financiamiento), negativo bajo (el dueño aporta una diferencia menor) o negativo alto (el dueño aporta una diferencia relevante).
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