Análisis por perfil en Gran Santiago Q1 2026

El primer inversor

El primer inversor típico tiene presupuesto de pie de 1.500–2.500 UF, necesita que el arriendo cubra o casi cubra el dividendo, y no tiene margen para absorber vacancias largas. Para este perfil, el criterio clave no es el cap rate más alto en abstracto sino la combinación de precio de entrada bajo + mercado de arriendo profundo (que minimiza el riesgo de vacancia).

Cerrillos cumple ambas condiciones mejor que ninguna otra comuna del relevamiento: ticket de entrada más bajo (1.680–2.100 UF en 1D+1B) y cap rate de 7,4%. El único riesgo es la menor liquidez de reventa si en algún momento quiere salir del activo. San Miguel es la alternativa si se prioriza la liquidez de reventa sobre el cap rate máximo.

El inversor de flujo

Para el inversor que necesita flujo positivo desde el inicio, el umbral mínimo de cap rate bruto es aproximadamente 6,5–7% asumiendo un dividendo calculado a 30 años con tasas actuales. Solo Cerrillos y Estación Central cumplen ese umbral holgadamente. San Miguel (6,2%) queda cerca pero requiere una tasa hipotecaria favorable y un pie alto para generar flujo positivo.

Importante: cap rate bruto alto no es sinónimo de flujo positivo. El modelo de flujo completo incluye dividendo, gastos comunes, contribuciones, administración y vacancia. Para el cálculo exacto con tu pie y tasa específicos, el informe personalizado de deptoscore.cl hace ese trabajo.

El inversor de plusvalía

Para quien no depende del flujo mensual y piensa en el activo a 10+ años, el criterio cambia completamente. Las variables que más importan son: escasez de oferta nueva (paños limitados = piso de precio), demanda sostenida (crecimiento económico y migratorio), y liquidez de reventa (mercado activo de compradores cuando quieras salir).

Las Condes y Ñuñoa son los referentes históricos en ambas dimensiones. Providencia es una alternativa con menor ticket de entrada que Las Condes pero con los mismos fundamentales de escasez y demanda.