Reportes en Gran Santiago Q1 2026
Foto completa del mercado inmobiliario de inversión del Gran Santiago: UF/m², arriendos, cap rates y calendario de entregas del primer trimestre 2026.
Resumen ejecutivo
Lo que tienes que saber del período
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El UF/m² mediano del Gran Santiago acumuló +1,7% real en Q1 2026, quinto trimestre consecutivo de variación positiva.
- 2
El cap rate bruto mediano bajó de 6,0% a 5,9% — compresión lenta pero consistente, explicada por precios subiendo más rápido que arriendos.
- 3
El sector pericentro fue el motor del trimestre: Ñuñoa (+3,1% UF/m² en el trimestre) y San Miguel (+3,8%) lideraron las alzas.
- 4
38 proyectos nuevos tienen entrega confirmada en los próximos 12 meses, con Ñuñoa y San Miguel concentrando el 42% de esas unidades.
- 5
El spread sector oriente / sector sur se amplió levemente a 1,62x (vs 1,59x en Q4 2025).
Los números
Gran Santiago en cifras
| Indicador | Q1 2026 | Q4 2025 | Δ trimestral | Δ interanual |
|---|---|---|---|---|
| UF/m² mediano Gran Santiago | 78,4 | 77,1 | +1,7% | +3,2% |
| Cap rate bruto 1D+1B (mediana) | 5,9% | 6,0% | -0,1 pp | -0,3 pp |
| Arriendo mediano 1D+1B (Santiago) | $478.000 | $465.000 | +2,8% | +8,4% |
| Proyectos nuevos en comercialización | 123 | 118 | +4,2% | +11,8% |
| Proyectos con entrega próxima (12m) | 38 | 31 | +22,6% | — |
El trimestre en una línea
Q1 2026 consolidó la tendencia de los últimos 5 trimestres: el mercado sube moderadamente, el sector pericentro lidera las alzas, el sector oriente se mantiene estable y el sector sur ofrece los mayores cap rates pero con menor dinámica de plusvalía. No hubo shocks ni inflexiones en el trimestre.
El único movimiento relevante a monitorear es la aceleración del calendario de entregas: 38 proyectos con entrega confirmada en 12 meses es el número más alto de los últimos 3 años. Si esa oferta nueva se concentra en zonas como Estación Central (que ya tiene 214 comparables de arriendo disponibles), puede haber presión a la baja en arriendos en esas zonas específicas.
Compresión de cap rate: ¿preocupante?
El cap rate bruto mediano bajó 0,1 punto porcentual en el trimestre (de 6,0% a 5,9%). No es una caída dramática, pero es la dirección consistente con un mercado donde los precios de compra suben más rápido que los arriendos.
El cap rate de 5,9% bruto sigue siendo atractivo en términos históricos para el Gran Santiago — el promedio de los últimos 5 años es 6,1%. La brecha es manejable. La señal de alerta aparecería si la compresión se acelera por encima de 0,3 pp por trimestre.
Lo que viene en Q2
Los tres factores a monitorear en Q2 2026: (1) si la concentración de entregas en Ñuñoa y San Miguel genera presión a la baja en arriendos de esas comunas, (2) el comportamiento de la tasa hipotecaria en el segundo trimestre (el BCCh tiene reunión de política monetaria en mayo), y (3) si el sector sur continúa su convergencia hacia el pericéntrico en términos de UF/m².
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Metodología
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Metodología
Reporte integrado que consolida los análisis mensuales de UF/m², arriendos y cap rate del Q1 2026 (enero-marzo). Las variaciones trimestrales se calculan comparando el dato de marzo contra el dato de diciembre del año anterior. Para el cap rate trimestral se usa la mediana de los tres meses del trimestre, no el dato de cierre.
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Datos referenciales actualizados al 8 de abril de 2026. Esta página no constituye recomendación de inversión.