5 proyectos con mejor cap rate en Ñuñoa 2026

Ñuñoa es probablemente la comuna favorita del inversionista inmobiliario chileno por una razón estructural: combina demanda de arriendo profunda y diversificada (estudiantes, jóvenes profesionales, parejas sin hijos) con un mix de oferta nueva amplio (desde studios para estudiantes hasta 2D2B para parejas). Esa combinación se traduce en cap rates competitivos sin la fragilidad que a veces tiene el pericentro puro.

Este ranking ordena los proyectos nuevos en comercialización en Ñuñoa por cap rate bruto descendente. La data se valida contra comparables del eje Irarrázaval-Pedro de Valdivia, donde el mercado de arriendo es activo y los avisos rotan con suficiente velocidad como para tener confianza estadística alta. Para cada proyecto mostramos el sample size del barrio.

El truco específico de Ñuñoa: los proyectos del eje universitario (Plaza Egaña hacia Departamental) tienden a tener cap rate mayor que los del eje Plaza Ñuñoa, a cambio de un ratio de profesionales ligeramente menor en la base de arrendatarios. Cuál de los dos perfiles prefieres depende de tu tolerancia a la rotación de contratos.

¿Qué quedó fuera y por qué?

Quedaron fuera proyectos en Ñuñoa con cap rate alto pero confianza limitada en los comparables. Ñuñoa es una comuna donde el sample size suele ser alto, así que un proyecto con muestra chica en Ñuñoa es generalmente señal de microbarrio nuevo o en transición — válido pero merece análisis adicional.

El veredicto

El ranking de Ñuñoa es el más competitivo de Santiago: la diferencia entre el #1 y el #5 es generalmente menor a 0,5 puntos de cap rate. Eso significa que el desempate no se hace por cap rate sino por posición vs mercado, score y características no financieras del proyecto puntual.