5 proyectos con mejor cap rate en Santiago para invertir en 2026

El cap rate bruto es el primer filtro serio de cualquier inversión inmobiliaria, y el más fácil de inflar en un folleto. La diferencia entre un cap rate honesto y uno mentiroso no está en la fórmula — todos dividen el arriendo anual sobre el precio de venta — sino en el numerador: ¿de dónde sale ese arriendo proyectado? El folleto del developer suele tomar el aviso más alto del barrio. La realidad arrienda en torno a la mediana.

Esta lista ranquea los proyectos en comercialización en Santiago con el cap rate bruto más alto, calculado contra la mediana de los comparables de arriendo activos en el barrio del proyecto, no contra la promesa del developer. La data sale de scrapeos mensuales del mercado activo y se actualiza in-place cuando llegan nuevos avisos.

Una nota antes de la lista: cap rate alto no es lo mismo que buena inversión. Es la condición necesaria, no suficiente. El número que termina en tu bolsillo es el cap rate neto — después de gastos comunes, contribuciones, vacancia esperada y dividendo a tu tasa real — y ese sí depende de tu situación particular. Esta lista te ayuda a elegir qué proyecto meter en la calculadora primero.

¿Qué quedó fuera y por qué?

Algunos proyectos con cap rate publicado más alto quedaron fuera por sample size insuficiente o por confianza estadística baja en la mediana de los comparables del barrio. La regla del catálogo es simple: si no podemos validar el arriendo proyectado contra una muestra mínima de unidades reales del barrio, el cap rate se publica con confianza limitada y no entra al ranking.

El veredicto

Cap rate bruto es donde empieza la conversación, no donde termina. El siguiente paso es aplicar tu pie, tu tasa real y tu plazo a estos 5 proyectos para ver cuál te deja el mejor flujo neto.