Proyectos con precio atractivo vs su comuna en Santiago 2026

Un proyecto puede ser caro en términos absolutos pero barato relativo a su barrio, o viceversa. El UF/m² absoluto mide cuánto pagas por metro cuadrado; el UF/m² relativo a la comuna mide si estás pagando por encima o por debajo de lo que paga el vecino en el mismo barrio. La segunda métrica es la que define si estás comprando con descuento o pagando premium.

DeptoScore clasifica cada proyecto según su posición vs mercado: atractivo (UF/m² bajo el promedio comunal), en rango (dentro del promedio) o exigido (sobre el promedio). Este ranking lista solo los proyectos clasificados como «atractivo» —donde el precio del proyecto está por debajo del promedio de su comuna— ordenados por su cap rate bruto.

La combinación de «precio atractivo en su barrio» y «cap rate alto» es rara pero existe. Son los proyectos que más merecen atención: compras barato en un barrio donde el arriendo paga bien, lo que comprime el cap rate a favor del inversionista.

¿Qué quedó fuera y por qué?

Proyectos en rango o exigidos quedan fuera aunque tengan buen cap rate. El objetivo del ranking es específicamente la combinación precio-bajo-en-su-barrio + rentabilidad, no la rentabilidad sola.

El veredicto

Un proyecto «atractivo» en el sentido de este ranking puede serlo por varias razones: ubicación ligeramente fuera del centro del barrio, piso más bajo, menos amenities, o developer con menor poder de marca. El inversionista debe diagnosticar cuál es la razón del descuento antes de comprar.