Proyectos con precio atractivo vs su commune en Santiago 2026
Proyectos nuevos en Santiago cuyo UF/m² está por debajo del promedio de su propia comuna. Oportunidades donde el proyecto es más barato que su entorno inmediato.
Un proyecto puede ser caro en términos absolutos pero barato relativo a su barrio, o viceversa. El UF/m² absoluto mide cuánto pagas por metro cuadrado; el UF/m² relativo a la comuna mide si estás pagando por encima o por debajo de lo que paga el vecino en el mismo barrio. La segunda métrica es la que define si estás comprando con descuento o pagando premium.
DeptoScore clasifica cada proyecto según su posición vs mercado: atractivo (UF/m² bajo el promedio comunal), en rango (dentro del promedio) o exigido (sobre el promedio). Este ranking lista solo los proyectos clasificados como «atractivo» —donde el precio del proyecto está por debajo del promedio de su commune— ordenados por su cap rate bruto.
La combinación de «precio atractivo en su barrio» y «cap rate alto» es rara pero existe. Son los proyectos que más merecen atención: compras barato en un barrio donde el arriendo paga bien, lo que comprime el cap rate a favor del inversionista.
El ranking
Los 10 en orden
- 1La Florida Inmediata Inmobiliaria Manquehue
Vicuña Manquehue
Cap rate bruto
4-5% cap rate · 67.4 UF/m² vs 88.1 promedio La Florida
Puesto 1. UF/m² del proyecto: 67.4 vs promedio de La Florida: 88.1 — precio atractivo relativo al mercado comunal. Cap rate 4-5%, score 7/11.
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2.550,0 UF
Cap rate
4-5%
Score
7.0/11
- 2Santiago Pronta entrega Inmobiliaria Manquehue
Arturo Prat
Cap rate bruto
4-5% cap rate · 74.0 UF/m² vs 95.6 promedio Santiago
Puesto 2. UF/m² del proyecto: 74.0 vs promedio de Santiago: 95.6 — precio atractivo relativo al mercado comunal. Cap rate 4-5%, score 7/11.
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2.450,0 UF
Cap rate
4-5%
Score
7.0/11
- 3San Joaquín Pronta entrega Inmobiliaria Maestra
Nodo Araya I
Cap rate bruto
4-5% cap rate · 67.9 UF/m² vs 75.2 promedio San Joaquín
Puesto 3. UF/m² del proyecto: 67.9 vs promedio de San Joaquín: 75.2 — precio atractivo relativo al mercado comunal. Cap rate 4-5%, score 7/11.
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2.675,0 UF
Cap rate
4-5%
Score
7.0/11
- 4Puerto Montt Pronta entrega Inmobiliaria Maestra
Serrano 53
Cap rate bruto
4-5% cap rate · 71.7 UF/m² vs 77.6 promedio Puerto Montt
Puesto 4. UF/m² del proyecto: 71.7 vs promedio de Puerto Montt: 77.6 — precio atractivo relativo al mercado comunal. Cap rate 4-5%, score 7/11.
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2.462,0 UF
Cap rate
4-5%
Score
7.0/11
- 5Independencia Inmediata Inmobiliaria Maestra
Jardines de Alvarado
Cap rate bruto
4-5% cap rate · 58.9 UF/m² vs 71.3 promedio Independencia
Puesto 5. UF/m² del proyecto: 58.9 vs promedio de Independencia: 71.3 — precio atractivo relativo al mercado comunal. Cap rate 4-5%, score 5/11.
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2.234,0 UF
Cap rate
4-5%
Score
5.0/11
- 6Cerrillos Inmediata Inmobiliaria Maestra
Alto Buzeta
Cap rate bruto
4-5% cap rate · 69.0 UF/m² vs 85.2 promedio Cerrillos
Puesto 6. UF/m² del proyecto: 69.0 vs promedio de Cerrillos: 85.2 — precio atractivo relativo al mercado comunal. Cap rate 4-5%, score 7/11.
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2.444,0 UF
Cap rate
4-5%
Score
7.0/11
- 7La Cisterna En construcción Besalco Inmobiliaria
Reserva Urbana Torre II
Cap rate bruto
4-5% cap rate · 73.9 UF/m² vs 82.9 promedio La Cisterna
Puesto 7. UF/m² del proyecto: 73.9 vs promedio de La Cisterna: 82.9 — precio atractivo relativo al mercado comunal. Cap rate 4-5%, score 5/11.
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2.191,0 UF
Cap rate
4-5%
Score
5.0/11
- 8Macul Pronta entrega Stitchkin Inmobiliaria
Novus G
Cap rate bruto
4-5% cap rate · 68.8 UF/m² vs 76.8 promedio Macul
Puesto 8. UF/m² del proyecto: 68.8 vs promedio de Macul: 76.8 — precio atractivo relativo al mercado comunal. Cap rate 4-5%, score 6/11.
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2.872,1 UF
Cap rate
4-5%
Score
6.0/11
- 9La Florida Inmediata Inmobiliaria Convet
Vicuña Mackenna Convet
Cap rate bruto
4-5% cap rate · 70.6 UF/m² vs 88.1 promedio La Florida
Puesto 9. UF/m² del proyecto: 70.6 vs promedio de La Florida: 88.1 — precio atractivo relativo al mercado comunal. Cap rate 4-5%, score 6/11.
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2.817,0 UF
Cap rate
4-5%
Score
6.0/11
- 10Ñuñoa Inmediata Inmobiliaria Manquehue
Los Alerces Manquehue
Cap rate bruto
3-4% cap rate · 76.4 UF/m² vs 94.8 promedio Ñuñoa
Puesto 10. UF/m² del proyecto: 76.4 vs promedio de Ñuñoa: 94.8 — precio atractivo relativo al mercado comunal. Cap rate 3-4%, score 2/11.
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4.139,5 UF
Cap rate
3-4%
Score
2.0/11
¿Qué quedó fuera y por qué?
Proyectos en rango o exigidos quedan fuera aunque tengan buen cap rate. El objetivo del ranking es específicamente la combinación precio-bajo-en-su-barrio + rentabilidad, no la rentabilidad sola.
El veredicto
Un proyecto «atractivo» en el sentido de este ranking puede serlo por varias razones: ubicación ligeramente fuera del centro del barrio, piso más bajo, menos amenities, o developer con menor poder de marca. El inversionista debe diagnosticar cuál es la razón del descuento antes de comprar.
Metodología del ranking
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calculó este ranking? +
Este ranking se calcula ordenando los proyectos del catálogo DeptoScore por cap rate bruto, de mayor a menor. Solo se incluyen proyectos cuyo cap rate fue validado contra una muestra mínima de comparables de arriendo activos del barrio, para evitar rankear basado en muestras estadísticas insuficientes.
¿Con qué frecuencia se actualiza el ranking? +
El catálogo se releva mensualmente y los rankings se regeneran automáticamente con cada refresh. La fecha de actualización visible en el hero (Abril de 2026) refleja el último build del sitio. Cuando se publica un nuevo año (ej. 2027), las versiones del año anterior quedan vivas en sus URLs para preservar backlinks acumulados.
¿De dónde sale la data que alimenta este ranking? +
Los precios de venta vienen del catálogo público de proyectos en comercialización en el Gran Santiago. Los arriendos comparables se relevan de los portales públicos del mercado de arriendo chileno, filtrados por tipología equivalente y por proximidad al proyecto. DeptoScore no tiene acuerdos comerciales con desarrolladoras ni inmobiliarias, lo que permite que el ranking sea neutral.
¿Por qué el ranking es distinto al que publica una inmobiliaria? +
Las inmobiliarias publican rankings sesgados a sus propios proyectos (conflicto de interés estructural). Las plataformas que venden servicios de administración a inmobiliarias clientes tienen el mismo problema. DeptoScore calcula el ranking con la misma metodología para todos los proyectos del catálogo, sin pago por inclusión y sin priorización del developer — por eso el orden puede ser radicalmente distinto al del folleto.
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Datos referenciales actualizados al momento del último refresh. Esta página no constituye recomendación de inversión.