San Francisco ¿Es buena inversión en Santiago?
Análisis neutral · Inmobiliaria Norte Verde · San Francisco 1204
-
Precio desde
2.996,1 UF
-
Cap rate bruto
<3%
-
Score
2.0 /11
-
Flujo cualitativo
Aporte medio
En 40 palabras
San Francisco es un proyecto de Inmobiliaria Norte Verde en Santiago: cap rate bruto <3%, score DeptoScore 2.0/11 ("Bajo"), tipologías desde 1D + 1B a partir de 2.996,1 UF. Posición UF/m² exigido frente al promedio comunal. Validado contra 3 comparables (confianza bajo).
Sobre el proyecto
Qué estás comprando
San Francisco es un proyecto desarrollado por Inmobiliaria Norte Verde, ubicado en San Francisco 1204, comuna de Santiago. Actualmente se encuentra en estado pronta entrega , con entrega prevista en Primer semestre 2027, y cuenta con 93 unidades disponibles distribuidas en 16 tipologías. La estación de metro más cercana es Matta, a 500 metros caminando.
Datos generales
- Inmobiliaria
- Inmobiliaria Norte Verde
- Comuna
- Santiago
- Dirección
- San Francisco 1204
- Estado
- Pronta entrega
- Entrega
- Primer semestre 2027
- Unidades disponibles
- 93
- Metro Matta
- 500 m
Amenities
- ✓ Piscina
- ✓ Quincho
- ✓ Áreas verdes
- ✓ Sala multiuso
- ✓ Lavandería
- ✓ Quincho/BBQ
- ✓ Cowork
- ✓ Gimnasio
- ✓ Sala multiuso/gourmet
- ✓ Plaza/parque interior
- ✓ Bicicleteros
- ✓ Pet friendly
Análisis financiero
¿Cómo se ve este proyecto desde la mirada del inversionista?
Acá publicamos las métricas agregadas y la lectura cualitativa de San Francisco. El número exacto de tu dividendo, tu arriendo proyectado y tu flujo mensual depende de tu pie, tu tasa real y tu plazo de crédito — y vive en tu informe personalizado en deptoscore.cl.
DeptoScore calcula el cap rate de San Francisco cruzando su precio de venta con la mediana de 3 comparables de arriendo activos en el barrio del proyecto, recopilados mensualmente del mercado activo y filtrados por tipología equivalente. El resultado es un cap rate bruto de <3% con confianza estadística bajo — no la promesa del folleto de la inmobiliaria, sino el arriendo que efectivamente se está pagando hoy en el barrio.
Cap rate bruto
<3%
rentabilidad anual sobre precio
Score DeptoScore
2.0 /11
Bajo
Posición vs comuna
Exigido
UF/m² del proyecto vs barrio
Flujo cualitativo
Aporte mensual relevante
banda sobre tu aporte mensual
Qué significa "aporte mensual relevante" para ti
El arriendo deja una brecha mensual relevante. Funciona si el inversionista entiende que está apostando a plusvalía y no a flujo, y tiene espalda para sostener el aporte.
La banda se asigna al cruzar precio del proyecto, dividendo promedio del mercado a 30 años y los 3 arriendos comparables del barrio. Para ver tu flujo exacto en CLP — con tu pie, tu tasa y tu plazo — genera tu informe.
¿Cuánto te va a salir el dividendo todos los meses?
La respuesta honesta: depende de cosas que solo tú sabes. Tu pie real, tu tasa preaprobada (no la tasa promedio publicada por el banco), tu plazo elegido, si dejas o no aporte de la inmobiliaria sobre la mesa, el seguro de desgravamen incluido y los gastos operacionales del crédito.
Por eso esta página no publica el dividendo en pesos: cualquier número que pongamos acá sería falso para el 90% de los visitantes. La calculadora que sí lo hace bien — con tus datos, no los del avatar promedio — está en deptoscore.cl.
Calcular mi dividendo real para San FranciscoInversión inicial estimada
Para entrar a la unidad más económica del proyecto, considerando que el pie efectivo se reduce con el aporte de la inmobiliaria.
- Pie efectivo 10% del precio (ya descontado el aporte de 5% de la inmobiliaria)300,0 UF
- Gastos operacionales Notaría, conservador, tasación, escritura, gastos operacionales del crédito (~1,5% del precio)45,0 UF
- Colchón de reserva Buffer recomendado para los primeros meses sin arrendatario20,0 UF
- Total inversión inicial 365,0 UF
Catálogo
Tipologías disponibles
16 tipologías a la venta. El precio se mueve dentro del rango porque no todos los pisos, orientaciones y vistas valen lo mismo: la unidad final depende del estado real de stock al momento de la reserva.
-
1D + 1B
3 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 29.18 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 0 m²
Rango de precio
2.996,1 UF – 3.595,3 UF
-
1D + 1B
8 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 29.18 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 0 m²
Rango de precio
2.996,1 UF – 3.595,3 UF
-
1D + 1B
4 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 29.18 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 0 m²
Rango de precio
2.996,1 UF – 3.159,5 UF
-
1D + 1B
5 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 29.18 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 0 m²
Rango de precio
2.996,1 UF – 2.996,1 UF
-
1D + 1B
1 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 29.18 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 0 m²
Rango de precio
3.595,3 UF – 3.595,3 UF
-
1D + 1B
1 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 30.98 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 1.8 m²
Rango de precio
3.268,4 UF – 3.268,4 UF
-
1D + 1B
1 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 31.71 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 2.53 m²
Rango de precio
3.268,4 UF – 3.268,4 UF
-
1D + 1B
5 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 31.79 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 2.61 m²
Rango de precio
3.061,4 UF – 3.268,4 UF
-
1D + 1B
7 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 31.79 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 2.61 m²
Rango de precio
3.268,4 UF – 3.268,4 UF
-
1D + 1B
14 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 31.8 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 2.62 m²
Rango de precio
3.061,4 UF – 3.268,4 UF
-
1D + 1B
25 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 31.8 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 2.62 m²
Rango de precio
3.061,4 UF – 3.268,4 UF
-
1D + 1B
1 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 31.8 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 2.62 m²
Rango de precio
3.268,4 UF – 3.268,4 UF
-
1D + 1B
13 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 31.81 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 2.63 m²
Rango de precio
3.268,4 UF – 3.268,4 UF
-
1D + 1B
3 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 31.86 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 2.68 m²
Rango de precio
3.061,4 UF – 3.268,4 UF
-
1D + 1B
1 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 31.86 m²
- Útil interior
- 29.18 m²
- Terraza
- 2.68 m²
Rango de precio
3.268,4 UF – 3.268,4 UF
-
1D + 1B
1 unid.1 dorm. · 1 baño- Superficie total
- 32.44 m²
- Útil interior
- 29.83 m²
- Terraza
- 2.61 m²
Rango de precio
3.268,4 UF – 3.268,4 UF
Posición frente al mercado
¿Caro o barato para el barrio?
UF/m² del proyecto
106.5
Promedio Santiago
97.5
Posición
Exigido
+9.0 UF/m² (+9.2%)
A 106.5 UF por metro cuadrado, San Francisco se compara contra un promedio comunal de 97.5 UF/m². Esa diferencia de +9.0 UF/m² (+9.2%) lo coloca por sobre el promedio del barrio, lo que el mercado suele asociar a estándar de terminaciones, ubicación o amenities por encima de la media local. Es el primer chequeo cuando se compara una opción contra el resto del barrio: si el proyecto está caro, el inversionista tiene que tener una razón concreta para pagar el premium (terminaciones superiores, vista, ubicación irrepetible) o irse a otra opción.
Calidad de los comparables
Sobre qué base se evalúa este proyecto
La diferencia entre un análisis serio y un folleto inmobiliario es de dónde sale el arriendo de mercado. Acá lo cruzamos contra unidades efectivamente publicadas en el barrio del proyecto, filtradas por tipología equivalente. Los números agregados de esa muestra son los que alimentan el score y la banda cualitativa de flujo.
Comparables recopilados
3
unidades en oferta activa al momento del último refresh
Tipologías cubiertas
16
cada tipología del proyecto tiene su propia muestra
Confianza estadística
bajo
basada en n, dispersión y antigüedad de los avisos
Con 3 comparables activos y una confianza bajo, el cálculo del arriendo proyectado para San Francisco presenta una rentabilidad ajustada, típica de comunas premium donde la apuesta del inversionista es plusvalía y no flujo. La calidad del análisis depende directamente de cuántas unidades comparables hay recopiladas en el barrio: a mayor sample size, menor el riesgo de que la estimación se aparte de la realidad cuando llegue el momento de publicar.
El arriendo deja una brecha mensual relevante. Funciona si el inversionista entiende que está apostando a plusvalía y no a flujo, y tiene espalda para sostener el aporte.
Los identificadores y URLs exactos de cada comparable, junto con el arriendo proyectado en CLP, el dividendo a tu tasa, el flujo mensual real, los gastos comunes, contribuciones, vacancia esperada y la proyección de venta a 3, 5, 7 y 10 años, son parte del informe personalizado en deptoscore.cl.
Preguntas frecuentes sobre San Francisco
Lo que suelen preguntar
Las respuestas se arman con los datos públicos del catálogo: precio, cap rate, score, posición vs comuna y fecha de entrega. Para tu caso puntual (pie, tasa, plazo), genera el informe personalizado.
¿San Francisco es buena inversión? +
San Francisco tiene un score DeptoScore de 2.0/11 ("bajo"). Eso no significa que sea un mal proyecto para uso propio — significa que, como inversión pura, hay otras opciones en Santiago con mejor relación cap rate / ticket. Antes de tomar la decisión, genera el informe con tu pie y tu tasa real: la rentabilidad neta de este proyecto puede darse vuelta según tu costo de financiamiento.
¿Cuánto cuesta un departamento en San Francisco? +
La unidad más económica de San Francisco parte en 2.996,1 UF (tipología 1D + 1B). El rango total va de 2.996,1 UF a 3.595,3 UF según piso, orientación y tipología. Para entrar, el pie efectivo — descontado el 5% que aporta la inmobiliaria — es de aproximadamente 300,0 UF, y la inversión inicial total estimada (pie + gastos operacionales + colchón) ronda las 365,0 UF.
¿Cuándo entrega San Francisco? +
San Francisco entrega en Primer semestre 2027. Comprar en verde tiene dos ventajas: el pie se paga en cuotas durante la construcción (lo que reduce la barrera de entrada) y la inmobiliaria aporta 5% al pie. A cambio, el flujo de arriendo parte recién cuando se escritura. Las 93 unidades disponibles hoy se reservan con pie inicial y pagos pactados hasta la fecha de entrega.
¿Cuál es el cap rate de San Francisco? +
El cap rate bruto de San Francisco es <3% — calculado cruzando el precio de venta con la mediana de 3 comparables de arriendo activos en Santiago, filtrados por tipología equivalente. La confianza estadística de ese cálculo es bajo. Ese número es el rendimiento anual bruto sobre el precio de venta, antes de gastos comunes, contribuciones, vacancia, administración y dividendo. Para saber tu cap rate neto real, necesitas cruzar este bruto con tu pie efectivo y tu tasa preaprobada.
¿Qué tipología conviene más para invertir en San Francisco? +
San Francisco tiene 16 tipologías. Para inversión pura, la que entra con el ticket más bajo es 1D + 1B desde 2.996,1 UF — suele captar el mejor cap rate porque el arriendo no escala proporcionalmente con el ticket. Las tipologías mayores (más dormitorios) bajan el cap rate pero captan arrendatarios más estables, con menor rotación. La elección depende de si priorizas flujo (tipología chica) o estabilidad de arrendatario (tipología grande).
¿Vas a invertir en San Francisco?
Genera tu informe financiero personalizado en deptoscore.cl: dividendo exacto con tu tasa, flujo mensual real con tus gastos comunes, score de inversión calibrado a tu perfil y proyección de venta a 3, 5, 7 y 10 años.
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Desde 2.609,0 UF
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Quinta Vista
Inmobiliaria Norte Verde
Desde 2.588,7 UF
- Inmediata <3%
Rosas 1444
Inmobiliaria Euro
Desde 3.228,0 UF
- Pronta entrega 3-4%
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Datos referenciales actualizados al 12 de mayo de 2026. Esta página no constituye recomendación de inversión.